現(xiàn)下,有越來越多的人通過按揭貸款的方式購買商品房。然而,按揭貸款的購房方式也并不是的安全的,在我們的生活中,商品房按揭貸款糾紛層出不窮,不斷暴露出按揭貸款存在的不足。我們該如何避免此類事情的發(fā)生以及一旦發(fā)生商品房按揭貸款糾紛,該如何解決呢?

一、商品房按揭糾紛中可能出現(xiàn)的合同關(guān)系

   在商品房的按揭糾紛中,一般主要存在四個基本的合同關(guān)系,包括購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購房者與按揭的銀行之間的借款合同的關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的以及商品房“樓花”或者是現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同的關(guān)系等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題

  司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是,在購房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時,法院是否能夠應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。我們認(rèn)為,這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系,但將按揭銀行列為無獨立請求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符,也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。在按揭糾紛中,當(dāng)購房者起訴開發(fā)商,要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同,并退還購房本金利息時,按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標(biāo)的(房屋或樓花)享有獨立的請求權(quán),因為購房者已將該訴訟標(biāo)的抵押給銀行,按揭銀行對于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán),其對該標(biāo)的可以主張獨立的請求權(quán)。因此,在此種情形下,按揭銀行屬于有獨立請求權(quán)的第三人,是否參加訴訟,應(yīng)由其自行決定,法院不能強行追加其參加訴訟。

   三、購房合同解除或認(rèn)定無效后的處理

 在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認(rèn)購房合同無效時,由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行,因而其實質(zhì)上是要求處理抵押物。如果按揭銀行參加訴訟,法院在判決解除購房合同或認(rèn)定購房合同無效時,可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關(guān)系,即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商,開發(fā)商將購房款項返還給購房者,并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時,解除按揭銀行與購房者之間的借款合同,按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權(quán),并可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行,其余款項支付給購房者。但是,由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔(dān)保,其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費,而且,購房合同能否解除或認(rèn)定無效只有在案件審結(jié)后才能確定。

 購房者,從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。

 四、按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)

 按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突,是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán):按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。

 (一)購房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)

 為了從按揭銀行獲得貸款,購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時間不長,對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗和恰當(dāng)?shù)氖侄?因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時,均充分利用其所擁有的資金地位,側(cè)重強調(diào)按揭銀行的利益保護(hù),而往往忽視對購房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。

 1 、樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建情形的風(fēng)險分配不合理。按揭合同往往規(guī)定;按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損,不論何種原因,亦不論何人過失,均由購房者負(fù)全部責(zé)任,并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區(qū)分具體情況而要求購房者承擔(dān)風(fēng)險的條款,顯然是通過犧牲購房者的權(quán)益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行的利益的目的,加重了購房者的責(zé)任,導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。  

2、對購房者合理使用房屋限制過嚴(yán)。實踐中許多按揭銀行合同規(guī)定:購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定;購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的,應(yīng)經(jīng)按銀行書面同意。我們認(rèn)為,購房者將按揭房產(chǎn)出租,屬于合理使用抵押物,并不會對按揭銀行的抵押權(quán)造成損害,相反還有利于購房者籌措資金,及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能,在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下,按揭銀行不應(yīng)對其進(jìn)行限制

 3 、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定:購房者違反合同的任何條款,按揭銀行有權(quán)要求購房者提前償還部分或全部貸款本息,由此而引起的任何損失均由購房者負(fù)擔(dān)。(二)購房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)

   (三)購房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)

 購房者所購房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外,還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)的產(chǎn)生有兩種不同的情形:一是開發(fā)商在預(yù)售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資;二是開發(fā)商在預(yù)售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權(quán)人。

 可見,按揭貸款存在三大類問題和諸多小問題,只有熟悉可能出現(xiàn)問題的方面,才能防患于未然,避免按揭貸款的糾紛的出現(xiàn)。