在買房時,由于購房的資金不足,我們經常會選擇通過購房貸款來買房。由于購房貸款其實就是一種房屋抵押貸款,需要償還本金以及利息,那么買房貸款的計算方式是怎么樣的呢?
買房貸款的計算公式有兩種
本金會逐漸增加
所謂的等額本息的還款,就是指在貸款期限內每個月以相同的金額來償還貸款的本息,直至結清貸款。即借款的人在歸還的利息加本金之和每個月都相等,利息以及本金所占計劃月的還款額比例每次都會發生變化,開始時因為本金較多,因而利息所占的比重就大,當期 的應還本金=計劃每月還款額-當期的應還利息,隨著還款的次數增多,本金所占的比重逐漸的增加。
以貸款為20萬元要20年還清為例,按照年利率7.47%來計算,月均還款則是1607.5196元,支付的總利息高達185804.7元,還款的總額將高達385804.7元。
計算公式:
計劃每月還款額=〔貸款的本金×月利率×(1+月利率)還款月數〕÷〔(1+月利率)還款月數-1〕
還款月數=貸款年限×12
月利率=年利率/12
還款月數=貸款年限×12
月利率=年利率/12
2. 等額本金還款
利息由多及少
等額本金還款方式則指每月等額償還本金,貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結清貸款。即每月歸還本金的數額相等,利息=當期剩余本金×日利率×當期日歷天數,每月的還款額并不固定,而是隨著每月本金的減少而遞減,隨著還款次數的增多,利息由多逐漸減少。
同樣以貸款20萬元20年還清為例,按年利率7.47%算, 個月還款為2078.33元,以后每月遞減,后一個月還清時還款838.52元。支付總利息為150022.5元,還貸總額為350022.5元。
計算公式:
計劃月還款額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-累計已還本金)×月利率
累計已還本金=已經歸還貸款的月數×貸款本金/還款月數
兩種方式,各有。
同樣20萬元還20年,等額本息還款利息比等額本金還款多35782.2元。顯然,“本金”的利息低于“本息”,可是,是否“本金”還款是佳選擇呢?
銀行分析人士說,“本息”還款優點是每月償還金額相等,還款壓力均衡,便于借款人合理安排家庭收支計劃,對于精通、善于理財的家庭,無疑是好的選擇。只要 于貸款利率,則占用資金的時間越長越好,這種還款法還適合未來收入比較穩定或略有增加的借款人,如部分年輕人,現在資金較為緊缺,但未來有能力提前還貸,這樣利息也會相對減少。
“本金”還款法在貸款初期月還款額大,還貸壓力較重,尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差上千元。但是,隨著時間推移,還款負擔逐漸減輕。適合目前收入較高,有一定的經濟基礎,但是預計將來負擔會加重的人群。
