在買房時(shí),由于購房的資金不足,我們經(jīng)常會(huì)選擇通過購房貸款來買房。由于購房貸款其實(shí)就是一種房屋抵押貸款,需要償還本金以及利息,那么買房貸款的計(jì)算方式是怎么樣的呢?
買房貸款的計(jì)算公式有兩種
本金會(huì)逐漸增加
所謂的等額本息的還款,就是指在貸款期限內(nèi)每個(gè)月以相同的金額來償還貸款的本息,直至結(jié)清貸款。即借款的人在歸還的利息加本金之和每個(gè)月都相等,利息以及本金所占計(jì)劃月的還款額比例每次都會(huì)發(fā)生變化,開始時(shí)因?yàn)楸窘疠^多,因而利息所占的比重就大,當(dāng)期 的應(yīng)還本金=計(jì)劃每月還款額-當(dāng)期的應(yīng)還利息,隨著還款的次數(shù)增多,本金所占的比重逐漸的增加。
以貸款為20萬元要20年還清為例,按照年利率7.47%來計(jì)算,月均還款則是1607.5196元,支付的總利息高達(dá)185804.7元,還款的總額將高達(dá)385804.7元。
計(jì)算公式:
計(jì)劃每月還款額=〔貸款的本金×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)還款月數(shù)-1〕
還款月數(shù)=貸款年限×12
月利率=年利率/12
還款月數(shù)=貸款年限×12
月利率=年利率/12
2. 等額本金還款
利息由多及少
等額本金還款方式則指每月等額償還本金,貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。即每月歸還本金的數(shù)額相等,利息=當(dāng)期剩余本金×日利率×當(dāng)期日歷天數(shù),每月的還款額并不固定,而是隨著每月本金的減少而遞減,隨著還款次數(shù)的增多,利息由多逐漸減少。
同樣以貸款20萬元20年還清為例,按年利率7.47%算, 個(gè)月還款為2078.33元,以后每月遞減,后一個(gè)月還清時(shí)還款838.52元。支付總利息為150022.5元,還貸總額為350022.5元。
計(jì)算公式:
計(jì)劃月還款額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)×月利率
累計(jì)已還本金=已經(jīng)歸還貸款的月數(shù)×貸款本金/還款月數(shù)
兩種方式,各有。
同樣20萬元還20年,等額本息還款利息比等額本金還款多35782.2元。顯然,“本金”的利息低于“本息”,可是,是否“本金”還款是佳選擇呢?
銀行分析人士說,“本息”還款優(yōu)點(diǎn)是每月償還金額相等,還款壓力均衡,便于借款人合理安排家庭收支計(jì)劃,對(duì)于精通、善于理財(cái)?shù)募彝?無疑是好的選擇。只要 于貸款利率,則占用資金的時(shí)間越長越好,這種還款法還適合未來收入比較穩(wěn)定或略有增加的借款人,如部分年輕人,現(xiàn)在資金較為緊缺,但未來有能力提前還貸,這樣利息也會(huì)相對(duì)減少。
“本金”還款法在貸款初期月還款額大,還貸壓力較重,尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差上千元。但是,隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。適合目前收入較高,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),但是預(yù)計(jì)將來負(fù)擔(dān)會(huì)加重的人群。
