二手房交易過程中，買家怕的就是買到兇宅。那么何為“兇宅”？

“兇宅”一般指住宅內發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的房屋。人們普遍認為這類房屋是不吉利的，這往往不是所謂的迷信，而是買方認為居住在這種環(huán)境中會對自己的心理造成影響，產生不良狀態(tài)。也正是由于人們的忌諱，此類房屋很難出手，賣方產生隱瞞實情的想法也就不足為奇。但如果買方在房屋交易完成之后知道房屋情況，賣方需要承擔法律責任么？

案例：2013年，湯女士和胡先生達成了房屋買賣合同，約定湯女士花98萬元購買胡先生的一所房子。合同中明確規(guī)定，賣方如存在隱瞞與該房屋買賣有關的重要事實或提供虛假情況等違反誠實信用行為的，賣方應賠償由此而給買方造成的全部損失。而就在湯女士支付完首期款之后，卻打聽到，2011年該房層發(fā)生過租客跳樓自殺事件。于是找到胡先生，由于協(xié)商未果，湯女士將胡先生告上法院。

經法院審理認為，賣方胡先生的隱瞞行為違背了公共秩序和善良風俗，違反的誠實信用原則。于是判決撤銷房屋買賣合同，除了退換房款之外，還應賠償湯女士損失5000元。

“法律應該尊重善良的習俗。”忌住“兇宅”是我國民間傳統(tǒng)，是社會上一種善良無害的風俗。所謂“兇宅”可能會導致買房人心理不安，足以影響買方的購買決定。而從房屋交易的公平性及誠實信用原則出發(fā)，賣方應當負有“兇宅”信息等負面關聯(lián)信息的披露義務，賣方若違反這一義務，買方理應獲得權利救濟。

因此在此案例中，賣方未妥善披露“兇宅”等房屋負面關聯(lián)信息的行為違背了誠實信用原則，應當視為欺詐，善意買方享有請求法院或仲裁機關變更或撤銷合同的權利，對于造成買方損失的，賣方應當承擔損害賠償責任。

“兇宅”如何判定？

對于“兇宅”，在法律上沒有明確的概念界定。按照一般理解，至少滿足以下幾個要件：一，房屋內發(fā)生的死亡事實必須客觀存在。如果只有捕風捉影的各類傳說，不能簡單地認定為“兇宅”。二， 發(fā)生的死亡事件非人為因素造成, 即俗稱的“橫死”。如由健康原因導致的病死或老死均屬于正常死亡。第三，由于特定事件的影響, 多數(shù)人不愿購買此房屋居住。

賣家如何避免賣出“兇宅”帶來糾紛？

從以往案例來講，產生糾紛的原因均因賣方刻意隱瞞“兇宅”的事實。根據(jù)誠實信用原則，賣方理應將房屋曾發(fā)生過的事實告知買房，由買方作出選擇。如賣方表示已經告知，應承擔舉證責任。

賣方可以明確說明這棟別墅是兇宅，愿意低價出售。可能會吸引一部分并不介意房屋的歷史的購房者愿意低價購買。但注意，法律對撤銷合同有實效的限制，當事人應當在知道或者應當知道撤銷之日起一年內行使撤銷權，逾期則不能在要求撤銷合同。