疫情緩和后房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)較快，目前已經(jīng)處在較為景氣的區(qū)間。隨著部分一、二線城市房?jī)r(jià)較快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)局部風(fēng)險(xiǎn)有所累積。下半年預(yù)計(jì)住房金融環(huán)境仍將繼續(xù)偏緊，政策在對(duì)房企維持高壓的基礎(chǔ)上，抑制居民住房貸款較快擴(kuò)張。在有效防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)加盟行業(yè)需要合理的金融支持，以保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、居民住房貸款擴(kuò)張收斂

2021年以來(lái)，居民住房信貸擴(kuò)張較快。根據(jù)央行公布的季度報(bào)告顯示，截止2021年一季度末，個(gè)人住房貸款余額為35.7萬(wàn)億元，存量規(guī)模較2020年末增加1.2萬(wàn)億，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額19.8%，占比規(guī)模較2020年末回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

居民貸款擴(kuò)張速度與歷史高點(diǎn)相比尚屬溫和。截止2021年6月末，居民部門中長(zhǎng)期信貸新增3.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.5%。與過(guò)往十年類似的住房金融周期對(duì)比發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前擴(kuò)張速度遠(yuǎn)不及2013年上半年（同比超過(guò)150%）和2016年下半年（同比超過(guò)90%）的水平，但階段性增速仍偏高。

居民部門杠桿率上升較快，房貸利率短期進(jìn)入上升通道。

國(guó)內(nèi)居民部門杠桿率和新增住房貸款價(jià)值比（LTV）均處于歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，2021年二季末，居民部門杠桿率為62 %，較2020年末回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；上半年新增個(gè)人按揭貸款1.64萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)23.9%，貸款價(jià)值比LTV為0.37，盡管已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月回落，但該指標(biāo)仍處于歷史高位。

下半年熱點(diǎn)城市房貸利率有較大的上行壓力。與2020年12月相比，截止2021年6月末，全國(guó)首套平均房貸利率從5.23%升至5.37%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.65%。部分重點(diǎn)城市紛紛上調(diào)利率，其中杭州年內(nèi)已上調(diào)三次。整體而言，國(guó)內(nèi)一線城市和重點(diǎn)二線城市居民房貸利率都低于全國(guó)水平，未來(lái)這些重點(diǎn)地區(qū)的房貸利率仍有上行壓力。7月上海首套房貸利率上調(diào)35bp，利率進(jìn)入“5”時(shí)代；佛山則進(jìn)入“6”時(shí)代。

中國(guó)居民部門杠桿率在全球范圍內(nèi)處于低位。從縱向看，最近6年我國(guó)居民部門杠桿率年均增長(zhǎng)約4.4個(gè)百分點(diǎn)，參照歷史上著名的幾次地產(chǎn)泡沫破裂的案例，這個(gè)增速是較高的。例如，日本在上世紀(jì)80年代末，即經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期，家庭部門杠桿率由1986年的55.6%上升到1990年的70.6%，房地產(chǎn)加盟4年間居民部門杠桿率累計(jì)上升15個(gè)百分點(diǎn)，平均每年上升約3.8個(gè)百分點(diǎn)。美國(guó)居民部門杠桿率則在21世紀(jì)初期以平均每年增加4個(gè)百分點(diǎn)的速度堆積，最終爆發(fā)了全球次貸危機(jī)。鑒于中國(guó)居民首付和多套房貸款比例在30%-70%區(qū)間，在全球范圍內(nèi)處于較高水平，為銀行貸款提供了有效的“安全墊”。而諸多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體首付貸在10%左右，有的國(guó)家像澳大利亞和加拿大居民部門杠桿率已超過(guò)100%，因此我國(guó)居民房貸實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較低。