疫情緩和后房地產市場恢復較快，目前已經處在較為景氣的區間。隨著部分一、二線城市房價較快上漲，房地產行業局部風險有所累積。下半年預計住房金融環境仍將繼續偏緊，政策在對房企維持高壓的基礎上，抑制居民住房貸款較快擴張。在有效防范住房金融風險的同時，房地產加盟行業需要合理的金融支持，以保持房地產行業平穩健康發展。

一、居民住房貸款擴張收斂

2021年以來，居民住房信貸擴張較快。根據央行公布的季度報告顯示，截止2021年一季度末，個人住房貸款余額為35.7萬億元，存量規模較2020年末增加1.2萬億，占金融機構各項貸款余額19.8%，占比規模較2020年末回落0.2個百分點。

居民貸款擴張速度與歷史高點相比尚屬溫和。截止2021年6月末，居民部門中長期信貸新增3.43萬億元，同比增長22.5%。與過往十年類似的住房金融周期對比發現，當前擴張速度遠不及2013年上半年（同比超過150%）和2016年下半年（同比超過90%）的水平，但階段性增速仍偏高。

居民部門杠桿率上升較快，房貸利率短期進入上升通道。

國內居民部門杠桿率和新增住房貸款價值比（LTV）均處于歷史高位。數據顯示，2021年二季末，居民部門杠桿率為62 %，較2020年末回落0.2個百分點；上半年新增個人按揭貸款1.64萬億，同比增長23.9%，貸款價值比LTV為0.37，盡管已經連續幾個月回落，但該指標仍處于歷史高位。

下半年熱點城市房貸利率有較大的上行壓力。與2020年12月相比，截止2021年6月末，全國首套平均房貸利率從5.23%升至5.37%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.65%。部分重點城市紛紛上調利率，其中杭州年內已上調三次。整體而言，國內一線城市和重點二線城市居民房貸利率都低于全國水平，未來這些重點地區的房貸利率仍有上行壓力。7月上海首套房貸利率上調35bp，利率進入“5”時代；佛山則進入“6”時代。

中國居民部門杠桿率在全球范圍內處于低位。從縱向看，最近6年我國居民部門杠桿率年均增長約4.4個百分點，參照歷史上著名的幾次地產泡沫破裂的案例，這個增速是較高的。例如，日本在上世紀80年代末，即經濟泡沫時期，家庭部門杠桿率由1986年的55.6%上升到1990年的70.6%，房地產加盟4年間居民部門杠桿率累計上升15個百分點，平均每年上升約3.8個百分點。美國居民部門杠桿率則在21世紀初期以平均每年增加4個百分點的速度堆積，最終爆發了全球次貸危機。鑒于中國居民首付和多套房貸款比例在30%-70%區間，在全球范圍內處于較高水平，為銀行貸款提供了有效的“安全墊”。而諸多發達經濟體首付貸在10%左右，有的國家像澳大利亞和加拿大居民部門杠桿率已超過100%，因此我國居民房貸實際風險較低。