最近問(wèn)題比較多，一些共性的問(wèn)題展開(kāi)來(lái)聊聊吧，想到哪說(shuō)到哪。城市分析在最后，關(guān)心城市房?jī)r(jià)的可以直接拉到最下面。有些購(gòu)房者特別迷戀“周期”，“低買高賣”，但實(shí)際上，不可刻舟求劍。房地產(chǎn)加盟

就拿北京舉例子。在2017年以前，北京樓市是典型的三年一周期：

2008年低迷，2009年拉升，2010年高漲

2011年低迷，2012年拉升，2013年高漲

2014年低迷，2015年拉升，2016年高漲

如果你拿之前的北京周期來(lái)預(yù)判2017年之后的走勢(shì)，那就完全錯(cuò)了。因?yàn)?017年之后，北京樓市再無(wú)周期，有的只是分化。分化為強(qiáng)和弱。弱者一直趴著，強(qiáng)者整體向上，但是又自帶小周期。所以2017年之后，買北京，重要的不是周期，而是選籌，買什么樣的房子，比啥時(shí)候買更重要。短炒沒(méi)意義，價(jià)值投資是趨勢(shì)。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期過(guò)去了，房?jī)r(jià)快速上漲幾乎不可能，如果你還是盯著今年買，明年漲一波了賣，那勸你別買了。因?yàn)闈q一波也漲不了多少，可能還不夠交易的稅費(fèi)。而且現(xiàn)在政策風(fēng)向這么嚴(yán)，一波漲必然有一波調(diào)控，指不定就把你關(guān)里面了。所以真正正確的做法是長(zhǎng)期持有，我不知道你啥時(shí)候會(huì)漲，但是我知道你未來(lái)價(jià)格一定不會(huì)低，這就行了。判斷什么時(shí)候該買房，其實(shí)很重要的數(shù)據(jù)就是看成交量。樓市是典型的量在價(jià)前，如果量不漲，價(jià)格一定不會(huì)漲，如果量大漲，那價(jià)格一定會(huì)漲。

以北京為例，一直就有個(gè)榮枯線，月成交1萬(wàn)5千套。如果成交量低于1萬(wàn)套，價(jià)格會(huì)下跌，如果成交量在1萬(wàn)套到1.5萬(wàn)套之間，價(jià)格會(huì)平穩(wěn)，成交量在1萬(wàn)5到2萬(wàn)套之間，價(jià)格會(huì)漲，2萬(wàn)套以上，價(jià)格會(huì)瘋漲。房地產(chǎn)目前還是黑夜，但是未來(lái)有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。前段時(shí)間的全面降準(zhǔn)其實(shí)是一個(gè)信號(hào)，因?yàn)樨泿耪呤沁B續(xù)的，不會(huì)無(wú)緣無(wú)故來(lái)這么一下。所以全面降準(zhǔn)就是貨幣政策走向?qū)捤芍芷诘男盘?hào)，預(yù)計(jì)肯定還會(huì)有繼續(xù)降準(zhǔn)或者降息的跟進(jìn)政策。為什么降準(zhǔn)，主要是保經(jīng)濟(jì)。

去年，因?yàn)橹挥兄袊?guó)還有大規(guī)模的生產(chǎn)能力，所以中國(guó)的出口強(qiáng)勁，但是今年，一方面，疫苗普及各國(guó)疫情得到控制，其他國(guó)家生產(chǎn)也慢慢恢復(fù)，今年中國(guó)的出口勢(shì)必受到擠壓。另一方面，原材料價(jià)格大幅上漲，成本上升，利潤(rùn)被壓縮，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)的積極性也有很大的影響。而且消費(fèi)端數(shù)據(jù)也不太好，6月CPI只有1.1，但是PPI有8.8，PPI遠(yuǎn)大于CPI，說(shuō)明價(jià)格從生產(chǎn)端像消費(fèi)端傳導(dǎo)不過(guò)去。所以綜合各方面的因素，央行才會(huì)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行貨幣寬松。但是對(duì)于房地產(chǎn)的管理，三道紅線、兩集中、信貸額度對(duì)房地產(chǎn)還是收緊的。所以只能說(shuō)，已經(jīng)開(kāi)始下雨了，但是水什么時(shí)候能流進(jìn)房地產(chǎn)，這個(gè)還需要時(shí)間來(lái)觀察。但是不管怎么說(shuō)，對(duì)于樓市而言，降準(zhǔn)總比不降準(zhǔn)好，寬松總比不寬松好。再來(lái)聊聊城市。

一線城市本輪行情，基本接近尾聲了。廣州，過(guò)去一年漲得挺猛，但是最近開(kāi)始跌了，目前還沒(méi)調(diào)整到位，建議年底或者明年入手。上海，現(xiàn)在基本不怎么漲了，同樣去年漲得太多了，而且上海跟北京不同，上海是普漲。預(yù)計(jì)今年，也會(huì)跟北京一樣分化，不排除過(guò)去漲得多的非學(xué)老房子價(jià)格要跌。北京，因?yàn)辇堫^學(xué)區(qū)房被打壓，過(guò)去兩年大幅上漲的部分房子，有一定的回調(diào)壓力。深圳，1-2年之內(nèi)，沒(méi)有任何機(jī)會(huì)，可能要陰跌到2022年底。

二線城市西安，漲了很多，但是最近出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，會(huì)熄火一段時(shí)間。重慶，最近一年也漲了不少，預(yù)計(jì)調(diào)控會(huì)加碼，現(xiàn)在入手要慎重。杭州，這城市邪門了，五年不漲，一漲漲五年，當(dāng)然，杭州基本面太強(qiáng)勁了，長(zhǎng)期來(lái)看依然可以入手。南京，這兩年微漲，應(yīng)該不會(huì)有啥大調(diào)控，比較安全，都市圈概念，未來(lái)持續(xù)看好。成都，人口2000萬(wàn)了，層層加碼調(diào)控，房?jī)r(jià)依然在漲，長(zhǎng)期看好，短期之內(nèi)建議慎重。蘇州，19年漲很多，但是最近兩年沒(méi)漲，可以開(kāi)始看了，但是啥時(shí)候能漲不好說(shuō)。

大灣區(qū)其他城市，龍頭大哥深圳下跌趨勢(shì)已經(jīng)確定，其他城市也不太可能有太大的機(jī)會(huì)。合肥，重磅調(diào)控之后，房?jī)r(jià)總算控制住了，建議觀望。武漢，去年疫情控制住之后，房?jī)r(jià)就開(kāi)始抬升，預(yù)計(jì)現(xiàn)在還只是在山坡上，沒(méi)到頂。青島和濟(jì)南，底部已經(jīng)確認(rèn)，可以慢慢看了。石家莊，這城市短期之內(nèi)看不到啥啟動(dòng)跡象。天津的話，買學(xué)區(qū)吧，這城市有個(gè)新現(xiàn)象，一堆人落戶天津，都是為了孩子上學(xué)和高考。所以學(xué)區(qū)房應(yīng)該會(huì)走勢(shì)比較強(qiáng)。

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