最近問題比較多，一些共性的問題展開來聊聊吧，想到哪說到哪。城市分析在最后，關心城市房價的可以直接拉到最下面。有些購房者特別迷戀“周期”，“低買高賣”，但實際上，不可刻舟求劍。房地產加盟

就拿北京舉例子。在2017年以前，北京樓市是典型的三年一周期：

2008年低迷，2009年拉升，2010年高漲

2011年低迷，2012年拉升，2013年高漲

2014年低迷，2015年拉升，2016年高漲

如果你拿之前的北京周期來預判2017年之后的走勢，那就完全錯了。因為2017年之后，北京樓市再無周期，有的只是分化。分化為強和弱。弱者一直趴著，強者整體向上，但是又自帶小周期。所以2017年之后，買北京，重要的不是周期，而是選籌，買什么樣的房子，比啥時候買更重要。短炒沒意義，價值投資是趨勢。其實中國房地產高速發展的時期過去了，房價快速上漲幾乎不可能，如果你還是盯著今年買，明年漲一波了賣，那勸你別買了。因為漲一波也漲不了多少，可能還不夠交易的稅費。而且現在政策風向這么嚴，一波漲必然有一波調控，指不定就把你關里面了。所以真正正確的做法是長期持有，我不知道你啥時候會漲，但是我知道你未來價格一定不會低，這就行了。判斷什么時候該買房，其實很重要的數據就是看成交量。樓市是典型的量在價前，如果量不漲，價格一定不會漲，如果量大漲，那價格一定會漲。

以北京為例，一直就有個榮枯線，月成交1萬5千套。如果成交量低于1萬套，價格會下跌，如果成交量在1萬套到1.5萬套之間，價格會平穩，成交量在1萬5到2萬套之間，價格會漲，2萬套以上，價格會瘋漲。房地產目前還是黑夜，但是未來有結構性機會。前段時間的全面降準其實是一個信號，因為貨幣政策是連續的，不會無緣無故來這么一下。所以全面降準就是貨幣政策走向寬松周期的信號，預計肯定還會有繼續降準或者降息的跟進政策。為什么降準，主要是保經濟。

去年，因為只有中國還有大規模的生產能力，所以中國的出口強勁，但是今年，一方面，疫苗普及各國疫情得到控制，其他國家生產也慢慢恢復，今年中國的出口勢必受到擠壓。另一方面，原材料價格大幅上漲，成本上升，利潤被壓縮，對于企業生產的積極性也有很大的影響。而且消費端數據也不太好，6月CPI只有1.1，但是PPI有8.8，PPI遠大于CPI，說明價格從生產端像消費端傳導不過去。所以綜合各方面的因素，央行才會適當的進行貨幣寬松。但是對于房地產的管理，三道紅線、兩集中、信貸額度對房地產還是收緊的。所以只能說，已經開始下雨了，但是水什么時候能流進房地產，這個還需要時間來觀察。但是不管怎么說，對于樓市而言，降準總比不降準好，寬松總比不寬松好。再來聊聊城市。

一線城市本輪行情，基本接近尾聲了。廣州，過去一年漲得挺猛，但是最近開始跌了，目前還沒調整到位，建議年底或者明年入手。上海，現在基本不怎么漲了，同樣去年漲得太多了，而且上海跟北京不同，上海是普漲。預計今年，也會跟北京一樣分化，不排除過去漲得多的非學老房子價格要跌。北京，因為龍頭學區房被打壓，過去兩年大幅上漲的部分房子，有一定的回調壓力。深圳，1-2年之內，沒有任何機會，可能要陰跌到2022年底。

二線城市西安，漲了很多，但是最近出臺指導價，會熄火一段時間。重慶，最近一年也漲了不少，預計調控會加碼，現在入手要慎重。杭州，這城市邪門了，五年不漲，一漲漲五年，當然，杭州基本面太強勁了，長期來看依然可以入手。南京，這兩年微漲，應該不會有啥大調控，比較安全，都市圈概念，未來持續看好。成都，人口2000萬了，層層加碼調控，房價依然在漲，長期看好，短期之內建議慎重。蘇州，19年漲很多，但是最近兩年沒漲，可以開始看了，但是啥時候能漲不好說。

大灣區其他城市，龍頭大哥深圳下跌趨勢已經確定，其他城市也不太可能有太大的機會。合肥，重磅調控之后，房價總算控制住了，建議觀望。武漢，去年疫情控制住之后，房價就開始抬升，預計現在還只是在山坡上，沒到頂。青島和濟南，底部已經確認，可以慢慢看了。石家莊，這城市短期之內看不到啥啟動跡象。天津的話，買學區吧，這城市有個新現象，一堆人落戶天津，都是為了孩子上學和高考。所以學區房應該會走勢比較強。

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