如果是同小區(qū)不同樓層、不同朝向的相似房屋，房?jī)r(jià)怎么計(jì)算？如果是同一地區(qū)，樓齡不同的相似房屋，房?jī)r(jià)該怎么定？房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)、配套等不同的房屋，房?jī)r(jià)增減幅度該有多大？本文用數(shù)字說(shuō)活，告訴你該如何根據(jù)這些因素定出合理的房?jī)r(jià)。

粗略評(píng)估：準(zhǔn)確定位

在二手房交易過(guò)程中，房齡、地段、戶型格局、朝向、房屋裝修、樓層、配套等對(duì)房屋價(jià)格的評(píng)估都有很大的影響。購(gòu)房者或者房屋出賣人可以挑選房屋的三個(gè)或更多方面的情況，與相似的市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)比，然后對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高或太低而導(dǎo)致房屋交易難的情況。

精打細(xì)算：詳算房?jī)r(jià)

1、樓齡折舊，每年-2%。

2、房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%。

3、樓層，頂樓-3%，次頂層-2%，中間層+3%。

多層：一層為-2%；二層為0，三、四層為+2%，五層為+1%，頂層為-2%；

高層：一層為-3%；二層為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為+1%，中間層+3%，次頂層-2%，頂層為-3%。

4、朝向：東向?yàn)?，南向?yàn)?2%，西向?yàn)?1%，北向-2%，東南、西南、東北、西北也得分也依次降低；若無(wú)南向窗戶則-5%。

5、區(qū)域有重點(diǎn)中小學(xué)+15%。

6、小區(qū)配套，無(wú)小區(qū)配套則-5%。

例如：有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤每平方米有幾百到千元的落差。

7、物業(yè)管理，無(wú)物業(yè)管理則-5%。

實(shí)例示范：如何算房?jī)r(jià)？

一套某重點(diǎn)中小讀書場(chǎng)所55平方米的兩居室地產(chǎn)：建筑年代為1999年，樓層為4/6,有小區(qū)和物業(yè)，朝向?yàn)槲鳎p氣，普通裝修。房?jī)r(jià)該是多少？

折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2％，即16年×（－2%）＝－0.32；

樓層：作為4層樓的房子，在多層（6層）建筑中，該房屋樓層加分為+2%。

朝向：朝向也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，這套房屋朝西，應(yīng)該是-1%。

重點(diǎn)中小讀書場(chǎng)所：＋15%。

計(jì)算：以當(dāng)?shù)厣唐沸路康?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="樓盤所有單元價(jià)格總和平均之后的價(jià)格">均價(jià)6500元／平方米為標(biāo)準(zhǔn)，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6500－6500×0.32＋6500×2％－6500×1％＋6500×15％＝5460（元／平方米）。因此得出，該房屋的成交單價(jià)應(yīng)在5460元。

通過(guò)上文示例展示，相信你對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估有了更多的認(rèn)識(shí)，但用此方法計(jì)算房?jī)r(jià)的前提是知道當(dāng)?shù)厣唐沸路康木鶅r(jià)，以新房均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，才能計(jì)算出詳細(xì)的房?jī)r(jià)。

需要注意的是：有些房屋某項(xiàng)條件太好，你也可以適當(dāng)多加些分?jǐn)?shù)；如果你對(duì)某項(xiàng)條件不太看重，也可根據(jù)自己的喜好少加分或者少減分，這樣才能根據(jù)你的個(gè)人情況計(jì)算出更令你滿意的房?jī)r(jià)評(píng)估。