農(nóng)村的建設(shè)用地很多都是集體土地，集體土地當(dāng)?shù)姆课菰?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="為了城市新建的需要，將建設(shè)區(qū)內(nèi)原有建筑物和其他附著物拆除、遷移的工作。">拆遷時(shí)應(yīng)該怎么進(jìn)行評(píng)估呢？按照不同的評(píng)估方法獲得的結(jié)果有和差異?我們今天一起來(lái)探討一下關(guān)于集體土地的評(píng)估問(wèn)題。

集體土地房屋評(píng)估

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，集體性質(zhì)土地上的房屋征收評(píng)估按照重置成本法來(lái)進(jìn)行，附屬物一般也是按照這種方法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。即根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，確定重新建設(shè)相同的規(guī)模的房屋或同類(lèi)附屬設(shè)施的全新成本價(jià)格，減去估價(jià)對(duì)象使用后折舊部分的價(jià)值，即為應(yīng)給與補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。

集體土地房屋評(píng)估方法

市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法這四種方法常用于對(duì)國(guó)有土地上房地產(chǎn)的評(píng)估。《房地產(chǎn)的估價(jià)規(guī)范》第6.4.2條規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似的房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的評(píng)估即集體土地使用權(quán)以及房屋權(quán)的整體價(jià)值的評(píng)估，也應(yīng)參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似的房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但在方法的選擇上有其特殊性。

第一，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體組織，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。因此農(nóng)村房屋在評(píng)估時(shí)不能使用市場(chǎng)比較法，但是在現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此在直接評(píng)估中應(yīng)該涉及到市場(chǎng)法的范疇。

第二，農(nóng)村房屋評(píng)估從理論上說(shuō)可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時(shí)，需收集集體土地類(lèi)似企業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等資料，用以計(jì)算客觀(guān)收益。但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)不多，資料少而難以直接采用，因此無(wú)法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村房屋的估價(jià)。

第三，假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)并即將開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價(jià)高佳使用原則的生動(dòng)體現(xiàn)。因而，假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估是不合適的。

第四，成本法是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè))利潤(rùn)，得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。在目前我國(guó)的農(nóng)村體制下，對(duì)農(nóng)村房屋的評(píng)估大多使用重置成本法。

通過(guò)上述論證，市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法都不適用于目前的農(nóng)村房屋評(píng)估，但這并不是說(shuō)對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)只有成本法一種，無(wú)法應(yīng)用市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)。筆者認(rèn)為如能巧妙地運(yùn)用市場(chǎng)比較法，或收益法進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果更接近于正常交易價(jià)格。

集體土地上的房屋如果要進(jìn)行拆遷，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。在評(píng)估的時(shí)候，有很多的方法來(lái)進(jìn)行，但是每一種方式都有他們優(yōu)點(diǎn)和缺陷。關(guān)于集體土地上的房產(chǎn)如何評(píng)估專(zhuān)業(yè)人士還可以進(jìn)行深入的探討。