二手房房?jī)r(jià)評(píng)估是很多人關(guān)系的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的高低判斷的因素都是什么呢？如何才能大概的對(duì)房子價(jià)格有一個(gè)大致的了解呢？這些不論是對(duì)于賣(mài)房者還是買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)都很重要，買(mǎi)房者要對(duì)二手房?jī)r(jià)格的判斷，能更好的挑選到價(jià)格合宜的二手房；賣(mài)房者了解二手房房?jī)r(jià)評(píng)估，能夠你把自己的房子在市場(chǎng)中賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。因此，了解二手房房?jī)r(jià)評(píng)估很重要。

目前市場(chǎng)上對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)一般還是選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

所謂市場(chǎng)比較法，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評(píng)估人員就會(huì)挑選至少三個(gè)以上同樣位于這個(gè)地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場(chǎng)價(jià)格，再結(jié)合所需評(píng)估房屋的具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源藖?lái)估算出客觀合理的價(jià)格。

五大因素影響房?jī)r(jià)高低，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中，以下幾個(gè)因素的影響為關(guān)鍵。

第一因素:位置、地段。

第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。

第三因素:戶型朝向。

第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來(lái)得快。

第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。

首先，賣(mài)房前我們可以先自行估價(jià)。

日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無(wú)南向窗戶則-5%；區(qū)域，有重點(diǎn)中+15%；電梯，有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤(pán)多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無(wú)小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無(wú)物業(yè)管理則-5%；買(mǎi)家心理，舊房-8%。

然后，請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師合理估價(jià)。

由于估價(jià)是一個(gè)很復(fù)雜并且微妙的過(guò)程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細(xì)節(jié)因素，價(jià)位的差距就顯現(xiàn)出來(lái)。若評(píng)估人員沒(méi)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就無(wú)法結(jié)合眾多修正價(jià)格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，終直接影響評(píng)估價(jià)格的高低。

因此以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個(gè)參考。上沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，更沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，可謂是一房一價(jià)。

為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠大化保障自身權(quán)益的砝碼。

以上就是二手房房?jī)r(jià)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和方法，相信能給大家?guī)?lái)一個(gè)相對(duì)的參考標(biāo)準(zhǔn)，雖然房?jī)r(jià)評(píng)估的高低并不是絕對(duì)的，但是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)還是要做到心中有數(shù)，避免上當(dāng)受騙的事情發(fā)生。