購買了二手房,想要遷入時卻發現,房屋的原住戶戶口還未遷出。法律人士認為,二手房的問題與糾紛,根源就在我國戶籍管理制度上,我國現行戶籍制度對此并無明文規定,屬于政策空白。根據1958年由全國常委會頒布實施的《戶口登記條例》并沒有涉及戶口強制遷出的規定,使得現實中,糾紛只能以協調為主。

北京的康女士稱,2012年5月,她與李先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》,李先生將北京市朝陽區青年路華紡易城 小區的房屋出售給她。“按照合同約定,我向李先生支付了全部購房款369萬元,且雙方于2012年7月完成產權過戶。”當時簽訂的合同約定,出賣人應當在該房屋權轉移之日起30日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。

“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的,應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金;逾期超過30日未遷出的,自逾期超過30日起,出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”根據此約定,康女士多次聯系李先生,敦促其遷出戶口。

康女士表示,李先生以各種借口直到2014年7月10日才將戶口遷出。康女士認為,這種行為嚴重侵害了她的利益,特訴至法院,請求依法判令被告賠償她違約金20萬元。

原房主李先生辯稱,他曾多次去當地派出所辦理戶口遷出手續,但因其新購買的房屋原住戶的戶口未遷出,他也無法將自己的戶口從涉案房屋遷出,其新購房屋原住戶在2014年7月9日將戶口遷出后,其在2014年7月10日亦將自己的戶口從涉案房屋遷出。李先生認為,這是國家政策問題,對此不應由個人承擔責任,故向三中院提起上訴。

法院認為,依法成立的合同,對當事人具有約束力,當事人應當按照約定全面履行自己的義務,當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,應當承擔相應的違約責任。

根據查明的事實,本案康小姐、李先生對于戶口遷出的時間及違約責任存在明確的約定,李先生存在明顯的違約事實,應承擔相應的違約責任。康小姐依照雙方在房屋買賣合同中的約定主張的違約金數額明顯畸高,綜合考慮李先生延遲遷出戶口的時間、情形、康小姐損失情況等因素酌情予以調整。因此一審判決李先生在判決生效后七日內支付康小姐違約金2萬元。

正是由于存在法律空白,如果原業主在賣房后遲遲不遷出戶口,在法律上也不構成侵權,新業主如果要維權確實比較困難,目前常用的方法是與原業主溝通。于德華認為,北京的戶口承載著一些社會福利,尤其在地產這一點上,因此,在二手房買賣中,只能通過合同約定去規避糾紛的發生。