二手房的交易要比新建商品房其實要復雜得多,不但要考察價格、區位和戶型等常規問題,還要重點了解產權、房屋質量還有戶口等問題。其中戶口問題往往是二手房交易中發生糾紛多的問題之一。還有的人對二手房的交易流程不是很清楚,下面就來看一下。
二手房標準交易過程
1.買方看房
2.買方產權調查
3.買賣雙方商談,買方交意向金
4.買賣的雙方簽訂合同
5.買方交付首期或者履約定金
6.賣方提前償還銀行的貸款
7.賣方注銷房地產的抵押登記
9.買方與銀行簽訂的貸款合同
10.申請過戶,獲得收件收據
11.買方支持二期的房款
12.賣方將房屋交給買方
13.貸款銀行放款
14.水電煤訊和物業管理費的交接
15.買方領產權證
16.買方支付末期的房款
二手房中介交易的流程:
1.買方到中介門店看房、選房、咨詢
2.交納意向金、簽訂意向金的協議
3.中介聯系賣方來收意向金、轉定金
4.簽署買賣合同、買方應首付30%左右
5.賣方還清銀行的貸款、注銷抵押登記
6.買家辦理公積金或者商業貸款
7.中介陪同過戶獲得收件收據
8.20天內中介領證、銀行審核之后的房款
9.買家領房產證
10.辦理水電煤訊等交接、賣家遷出戶口
11.付完后一筆房款
二手房的戶口問題
一、了解戶籍政策。無論是買還是賣二手房,都應該做一些相應的準備工作,比如了解市場行情和買賣的各個環節和步驟,以及各種注意事項。其中應該明白目前的戶籍政策。戶口的落定是應該有固體地址的,也就是說必須有的固定物業。所以如果賣方想把房子賣了,那就得考慮戶口應該遷去哪里,而買房則應該清楚,在賣方將戶口遷出之前,自己是沒有辦法將戶口遷入該房產的。
二、預先調查核實。在了解了現行戶籍政策之后,簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前,購房者親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方雖承諾無戶口落在該物業,但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,則應要求中介機構出具書面的核實報告,并加蓋公章,防止少數從業人員的責任心不強或有欺騙行為。
三、應在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約條款。
由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對于此類案件一般是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時,又受到戶籍政策的限制。所以在簽訂合同之前一定要慎重。
