買了多大面積的房子就能住多大的房子？不一定，購房合同上的顯示面積和實際面積可是有不小出入的。王先生去年年底剛買了一套房子，不過等他今年住進新房后，就一直對得房率這個問題心存疑惑。

王先生的購房合同上顯示面積為97.9平方米，屬高層建筑，買房時銷售人員告訴他公攤面積只有20%。可等他開始裝修房子，實際測量后發現，除去墻體和陽臺 的12平方米，室內建筑面積只有72.4平方米，實際得房率僅為74%，這讓王先生頗為糾結。究竟，王先生的那部分房屋面積去哪了呢？得房率多少算合理？ 為此，記者近日采訪了相關業內人士，為您揭開得房率的秘密。

計算標準不同，結果自然不同

其實，購房后發現實際得房率與開發商承諾的得房率不符的現象不在少數，業內人士表示，這是因為得房率的計算方法有兩種。

國家對于得房率的計算有兩種標準：一種是套內使用面積除以建筑面積（即銷售面積），業內稱之為使用系數；一種是套內建 筑面積除以銷售面積，業內稱之為建筑系數。銷售面積包括套內建筑面積和公攤面積，而套內建筑面積則包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積。

兩者相比，前一種計算方法去掉了套內墻體面積和陽臺建筑面積，當然數值較低，也是一般業主所認為得房率；而開發商顯然更愿意采用后者，因為后者的得房率要 比前者高出8%到11%。以王先生的房子來說，合同面積為97.9平方米，套內使用面積是72.4平方米，墻體和陽臺面積一共12平方米，其余的13.5 平方米是公攤面積。因此，業主理解的得房率是74%，而在開發商看來卻達到了86%。

小馬表示，按照第二種標準來算，多層住宅的理想得房率應該在92%至95%，小高層（7層至11層）的理想得房率應該在85%至88%，高層（19層至33層）的得房率應該達到79%至82%。

諸多因素影響得房率

一般來說，得房率主要體現在四個方面，即戶型結構（幾梯幾戶）、樓盤形態、物業類型、公共活動區域大小。據小馬介紹，在戶型結構方面，一般是戶型面積越大， 得房率就越高。一梯多戶可能與一梯兩戶需要分攤的公用面積相差無幾，可是戶數與套內建筑面積增加，每戶需要分攤的公用面積就會減少。

至于樓盤形態方面，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例就越大。一般來說高層的得房率低，小高層次之，多層的得房率相對較高。高挑的大堂、寬敞的電梯、地下車庫等看上去“很美”的設計，都會占到大量的公攤面積。

在物業類型方面，多層（7層以下）建筑的得房率一般在85％至90%，小高層（7層至18層）的得房率在80%至88%，而高層的得房率一般只能在75％至80%。可以肯定的是，低于70%的得房率，對于購房者來說是很不合算的。

因此，一些開發商會通過其他手段來標榜其高得房率，比如在不額外增加公攤的基礎上，設計半封閉陽臺和大飄窗。

得房率并非越高越好

很多購房者認為房子的公攤面積越小越好，得房率越高越好，其實這也不完全正確。小馬說，得房率往往跟小區的相關配套息息相關，如果得房，會導致業主的公用面積減少，這樣居住起來就會感覺擁擠、壓抑，帶來諸多不便。

“得房率多高合適，并沒有固定的標準，主要看小區的配套公用設施、套型本身以及公攤面積設計得是否合理科學。”小馬說，一般在地塊開發的時候會對小區的配套 設施進行規劃，給出這個小區需要的低面積比率。由于不同的項目有不同的利用方式，因此這個比率也不同，有的開發商想做檔次高、配套齊的小區，就會做大的 會所、休閑設施等公用建筑，電梯、步梯的設計就比較寬敞，這樣的小區公攤面積就會高一些，也會提升小區的整體檔次和居住品質；有些開發商想做經濟實用的住 宅，就會把這部分面積控制在低限度，一些公用設施和公用空間都采用普通標準，這樣得房率就高，不過會降低小區的整體品質。

小馬認為，關心得房率問題的應該是首次置業者，他們對房屋的面積比較敏感，而改善型購房者則更多地關心房子住得是否舒適。總之，房子是一種生活方式的體現，不同的人有不同的需求。

得房率沒有低標準

市場上的低不等，國家相關部門對此就沒有專門的規定？得房率有沒有一個低標準？

據業內人士介紹，得房率其實只是業界的一個通俗說法，現行的房地產法律法規和文件中并沒有對得房率給出明確解釋。測繪部門也只是負責測量建筑面積等，對于得 房率要達到什么標準，并沒有強制規定，這主要看開發商在設計之初給出的比率是否能通過規劃部門的審批。不過，開發商在銷售時應明確告知公攤比例，如果購房 者入住后感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構測量，并以此為憑據來維護自己的合法權益。

一般而言，大戶型要比小戶型的，多層要比高層的。但是，不管得房率是多少，開發商賣給購房者的房子，始終是按總建筑面積來算的，開發商肯定不會吃虧。