農村的建設用地很多都是集體土地，集體土地當的房屋在拆遷時應該怎么進行評估呢？按照不同的評估方法獲得的結果有和差異?我們今天一起來探討一下關于集體土地的評估問題。
集體土地房屋評估
根據國家的相關規定，集體性質土地上的房屋征收評估按照重置成本法來進行，附屬物一般也是按照這種方法來進行評估。即根據當地市場行情，確定重新建設相同的規模的房屋或同類附屬設施的全新成本價格，減去估價對象使用后折舊部分的價值，即為應給與補償的價值。
集體土地房屋評估方法
市場比較法、收益法、成本法、假設開發法這四種方法常用于對國有土地上房地產的評估。《房地產的估價規范》第6.4.2條規定，房地產的抵押價值評估，應采用公開市場的價格標準，可參照設定抵押權時的類似的房地產的正常市場價格進行。集體房地產的抵押價值的評估即集體土地使用權以及房屋權的整體價值的評估，也應參照設定抵押權時的類似的房地產的正常市場價格進行，但在方法的選擇上有其特殊性。
第一，按照現行規定，農村宅基地歸農村集體組織，農民只擁有其使用權，故不存在法律意義上的交易市場，房屋的交易也僅僅限制于農村組織內部成員之間，沒有一個統一明晰的市場價格。因此農村房屋在評估時不能使用市場比較法，但是在現實情況中，小產權房交易及宅基地置換等都涉及農村房地產市場，因此在直接評估中應該涉及到市場法的范疇。
第二，農村房屋評估從理論上說可以采用收益還原法，在運用收益還原法時，需收集集體土地類似企業的收入和運營費用等資料，用以計算客觀收益。但是現實中農村房屋有收益但又很少出現交易情況下，由于同一供需圈內類似房地產不多，資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進行農村房屋的估價。
第三，假設開發法一般適用于具有開發和再開發并即將開發或再開發的房地產，是以規劃中的開發條件為假設前提的，是估價高佳使用原則的生動體現。因而，假設開發法對于沒有明確再開發計劃的集體房地產的抵押評估是不合適的。
第四，成本法是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設)利潤，得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。在目前我國的農村體制下，對農村房屋的評估大多使用重置成本法。
通過上述論證，市場比較法、收益法、假設開發法都不適用于目前的農村房屋評估，但這并不是說對農村房地產的估價只有成本法一種，無法應用市場比較法或收益法進行估價。筆者認為如能巧妙地運用市場比較法，或收益法進行估價，其估價結果更接近于正常交易價格。
集體土地上的房屋如果要進行拆遷，需要進行資產評估。在評估的時候，有很多的方法來進行，但是每一種方式都有他們優點和缺陷。關于集體土地上的房產如何評估專業人士還可以進行深入的探討。
