房產置換是很多人在新的一年所考慮的問題，但是如果是買了舊房換新房，那就需要考慮售出的房子是否已經還清貸款。貸款未還清的房子本質上是處于抵押狀態的，需要先到銀行解除抵押，買賣雙方才能正常交易的，也就是說想要上市交易的話需要先還清貸款才行，主要有以下幾種解決辦法。

一、自行還清貸款

如果房主有足夠的金額可以還清貸款，接觸抵押，那問題就簡單。賣方手頭資金不足，也可以利用已有的抵押物，比如其他房產向銀行申請抵押貸款，用抵押貸款償還剩余按揭貸款，等買家結清房款之后，再用房款償還抵押貸款。這里需要注意的是，通過這種方式償還剩余房貸，要考慮到抵押貸款利息、手續費的問題。

二、用買房款還清貸款

在二手房交易中，這種貸款未還清的房子很普遍，比較常用的方法就是用買家的付款還清剩余貸款。如果買家是全款的話比較好辦，直接向貸款銀行申請提前還款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，就要考慮到首付款夠不夠償還剩余貸款，還有就是能不能接受買房人貸款辦理周期，因為有些購房人由于收入、首付問題導致房貸辦理周期變長，如果急于賣房置換的話要注意這一點。

三、房貸轉按揭

還有一種方法叫做“轉按揭”，是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。說白了就是將現有剩余貸款轉給新的買房人。這種方式重要的事取得貸款銀行的同意，通常很多銀行不愿意中途更換債務人，同時如果買房的人不想在現有貸款銀行辦理貸款，還會涉及到跨行轉按揭。能做“轉按揭”的銀行很少，而且隨著今年房貸業務的收緊，通過轉按揭的方法出售未還清貸款的房子有一定的局限性。

介紹了房產出售的三點方式，我們再來看一看從二手房買家的角度需要關注的問題。對于購房人來說，買貸款未還清的房子同樣存在風險。首先就是賣家對價格反悔，再一個就是買家在支付房款解除抵押，還沒辦理過戶期間，原房主出現債權糾紛，導致房屋無法正常過戶，這些都是對買房人不利的。

購買貸款未還清房屋如何規避風險？對房屋進行預告登記是很有效的方法。

《物權法》第二十條規定，“登記預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。” 在雙方完成預告登記之后，賣方不能做的事包括：轉移產權，以房產作抵押，以房產做擔保。如果在預告登記之后，賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同，第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之后，賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益的。也就是說進行預告登記后，賣房人未經過買房人同意，無權處分房屋，可以避免房主將房子一房二賣，保障買房人的權益，也保障了賣房人的權益。

需要注意的是，預告登記只有三個月的有效期，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。所以，預告登記三個月內，務必完成不動產登記。目前，法律法規并未就預告登記的次數進行限制，如果時間來不及也可以反復預告登記，但二手經適房無法進行預告登記。