購買了二手房,想要遷入時卻發(fā)現(xiàn),房屋的原住戶戶口還未遷出。法律人士認為,二手房的問題與糾紛,根源就在我國戶籍管理制度上,我國現(xiàn)行戶籍制度對此并無明文規(guī)定,屬于政策空白。根據(jù)1958年由全國常委會頒布實施的《戶口登記條例》并沒有涉及戶口強制遷出的規(guī)定,使得現(xiàn)實中,糾紛只能以協(xié)調(diào)為主。

北京的康女士稱,2012年5月,她與李先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀成交版)》,李先生將北京市朝陽區(qū)青年路華紡易城 小區(qū)的房屋出售給她。“按照合同約定,我向李先生支付了全部購房款369萬元,且雙方于2012年7月完成產(chǎn)權(quán)過戶。”當時簽訂的合同約定,出賣人應(yīng)當在該房屋權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi),向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。

“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,應(yīng)當向買受人支付房屋總價款5%的違約金;逾期超過30日未遷出的,自逾期超過30日起,出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”根據(jù)此約定,康女士多次聯(lián)系李先生,敦促其遷出戶口。

康女士表示,李先生以各種借口直到2014年7月10日才將戶口遷出。康女士認為,這種行為嚴重侵害了她的利益,特訴至法院,請求依法判令被告賠償她違約金20萬元。

原房主李先生辯稱,他曾多次去當?shù)嘏沙鏊k理戶口遷出手續(xù),但因其新購買的房屋原住戶的戶口未遷出,他也無法將自己的戶口從涉案房屋遷出,其新購房屋原住戶在2014年7月9日將戶口遷出后,其在2014年7月10日亦將自己的戶口從涉案房屋遷出。李先生認為,這是國家政策問題,對此不應(yīng)由個人承擔責任,故向三中院提起上訴。

法院認為,依法成立的合同,對當事人具有約束力,當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù),當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。

根據(jù)查明的事實,本案康小姐、李先生對于戶口遷出的時間及違約責任存在明確的約定,李先生存在明顯的違約事實,應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。康小姐依照雙方在房屋買賣合同中的約定主張的違約金數(shù)額明顯畸高,綜合考慮李先生延遲遷出戶口的時間、情形、康小姐損失情況等因素酌情予以調(diào)整。因此一審判決李先生在判決生效后七日內(nèi)支付康小姐違約金2萬元。

正是由于存在法律空白,如果原業(yè)主在賣房后遲遲不遷出戶口,在法律上也不構(gòu)成侵權(quán),新業(yè)主如果要維權(quán)確實比較困難,目前常用的方法是與原業(yè)主溝通。于德華認為,北京的戶口承載著一些社會福利,尤其在地產(chǎn)這一點上,因此,在二手房買賣中,只能通過合同約定去規(guī)避糾紛的發(fā)生。