過去的2015年，房貸利率經歷了五連降，這本來是讓許多房奴高興的事兒，可事實是，很多在降息前申請貸款或者已經獲批的購房者卻仍要按照降息前的優惠折扣繳納利息，這兩天，網上也流傳了很多業主反映一種情況，降息前享受的是8.8折優惠，降息后銀行利率折扣已經調整為8.5折，但實際操作中仍按照8.8折計算。

其實，這已經成為銀行房貸行業內部“公開的秘密”了，關于貸款買房，還有哪些“潛規則”是大家不知道的，今天一起來扒一扒。

銀行“嫌棄”組合貸款

眾所周知，在申請公積金貸款時，若額度不夠可以考慮組合貸款，但銀行大多對組合貸款不太待見。多數銀行不愿意接受組合貸款，這是為啥呢？銀行認為，辦理組合貸款涉及到銀行、公積金管理兩個機構，辦理起來程序復雜，加上公積金貸款的申請周期較長，銀行要長時間耗費時間、人力、物力來應對組合貸款，況且組合貸款本身能給銀行帶來的利潤有限，銀行不能因為這一單交易而耽誤了其他更多收益的交易。

看來銀行的這點小秘密雖然有點不近人情，不過也在情理之中，畢竟銀行也是要吃飯的。看到這里許多房奴要抱怨了，買個房貸個款還要看銀行的臉色。

別急，并不是說完全不能貸，如果在A銀行辦理公積金貸款，同時又在A銀行辦理商業貸款，這樣的組合貸款，A銀行通常還是會接受的。

房貸提前還款要交“罰金”

正值年初，不少購房者考慮提前還款，不過一般銀行會要求申請提前還款的購房者繳納一定比例的“罰金”，也就是違約金。提前還款要交違約金，原因就是，申請房貸的頭一年是利息多的時候，銀行在這筆貸款上投入了很多人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行要設法阻止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。

現在政策有變化啦！目前，大多數銀行辦理提前還款已經不需要交違約金了，但會有還貸時間的要求，如中國銀行要求供樓不足一年不可提前還款，一年以上可自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。

銀行對房貸利率折扣缺少“變通”

先來看個例子，假如貸款100萬元，期限30年，按照等額本息還款，貸款時利率折扣為上浮10%，按當前基準利率4.90%，執行利率為5.39%，用房貸計算器得出，每月月供5609.07元，總支付利息為1019,264.23元。

現在銀行將低折扣降到了8.5折,執行利率為4.17%，每月月供為4872.68元，總支付利息為754,164.07元

總利息相差265,099.93元，26萬多，月供相差736.39元！

事實就是這樣的！

文章開頭已經提到過，這就使得房奴們眼巴巴看著折扣優惠卻享受不到。通常，優惠折扣會在貸款合同中會寫明，雖然基準利率會隨著央行利率的調整而變化，但是利率優惠卻不會改變。這就顯得銀行太不懂得“變通”。

不過話說回來，銀行之所以把折扣定死，是因為一旦出現折扣放寬，前來申請購房貸款的新人肯定也希望能享受優惠折扣，少交點利息，要是以前的老客戶也來湊熱鬧，跟新客戶搶折扣，會加大銀行的負擔。

反正既然已經決定貸款買房，那就鼓足勇氣摩拳擦掌努力賺錢還房貸吧！