在二手房買賣過程中，二手房?jī)r(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估，任何一種情況都有可能需要進(jìn)行二手房評(píng)估。那么，到底二手房?jī)r(jià)格評(píng)估的影響因素有哪些？該怎么評(píng)估？評(píng)估費(fèi)又是如何計(jì)算的？請(qǐng)看下文。

一、二手房估價(jià)方法

購房者或出賣人想要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估可以通過以下五種方法解決二手房評(píng)估問題：

1、中介評(píng)估，常用二手房評(píng)估方法；

2、請(qǐng)專門的評(píng)估人員，比較精確的評(píng)估方法；

3、找有評(píng)估水平的熟人。對(duì)買賣雙方來說，二手房評(píng)估是為了讓自己心里有數(shù)，熟人評(píng)估比較靠譜。

4、平均估價(jià)法。平均估價(jià)法可以由本人評(píng)估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價(jià)格匯總，取平均值得到估價(jià)。

5、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，買賣雙方可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢，收集目前房?jī)r(jià)狀況估價(jià)。

二、二手房評(píng)估費(fèi)用是多少？

二手房評(píng)估費(fèi)用的多少取決于所評(píng)估房屋的總價(jià)：

1、總價(jià)≤100萬元，收取評(píng)估費(fèi)=總價(jià)*0.42%；

2、100萬元＜總價(jià)≤500萬元，收取評(píng)估費(fèi)=總價(jià)*0.3%；

3、500萬元＜總價(jià)≤2000萬元，收取評(píng)估費(fèi)=總價(jià)*0.12%；

4、2000萬元＜總價(jià)≤5000萬元，收取評(píng)估費(fèi)=總價(jià)*0.06%；

5、總價(jià)＞5000萬元，收取評(píng)估費(fèi)=總價(jià)*0.012%。

三、二手房?jī)r(jià)格影響因素

（一）市場(chǎng)因素

1.市場(chǎng)需求不同決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大；

2.房屋已使用年限的長(zhǎng)短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

（二）房屋本身情況

1.位置、面積：地段是主要影響因素，面積大小與總價(jià)多少成正比；

2.交通、環(huán)境：主要是周邊配套，若是交通、環(huán)境、、醫(yī)院、市場(chǎng)都好的房子，價(jià)格指定高；

3.朝向、樓層：近樓層問題是很多人關(guān)心的問題。樓低影響生活便利程度，在當(dāng)今高樓林立的城市中，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的房屋對(duì)購房者身心健康影響巨大；

4.地形、地質(zhì)：若房屋在工廠的下風(fēng)口，環(huán)境不好；

5.采光通風(fēng)：南北通透戶型保障室內(nèi)空氣流通、利于健康；

6.物業(yè)狀況：物業(yè)水平的高低對(duì)居民的安全與整潔很重要，好物業(yè)能保障居住的舒適、方便與安全；

7.容積率、綠化率：容積率低的房子不用急，私密性更好；綠化率越高，生活的越清新。

8.環(huán)境：如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。

9.房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題，裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。