近日，一方面，以“先期借款”為代表的業務已經暫停，另一方面，以機構為中心發起的“眾籌買房”又熱鬧起來，煽動不要錯過樓市大跌前“發大財”的末班車。

傳統的眾籌買房，一般是幾個朋友和熟人湊錢一起買房，升值后賣出，獲得利益。但隨著互聯網平臺興起，也讓更多的人能夠參與進來，部分互聯網金融平臺宣稱，千元即可起投，利益高達30%以上。

雖然都叫眾籌買房，但具體的操作模式并不一樣。大部分關心的只是利益率，那么“眾籌買房”都有哪些類型，它又有怎樣的是與非呢？

“眾籌買房”究竟是個什么鬼？

據了解，所謂“眾籌”買房，就是幾個朋友湊首付，備好兩年月供左右的月供資金，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。聯合買房的極端是“包樓”，即一些有實力的會抱團，在看好某個新樓盤后，與開發商協商以某個價格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。

“眾籌買房”常見類型有哪些？

類型一：開發商發起營銷型眾籌

營銷型眾籌往往是開發商發起的。例如萬科、遠洋地產等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優惠活動吸引購房，購不到房的人會獲得一部分利益回報。這種眾籌方式有些類似于團購，優惠大部分來源于開發商及合作企業讓利。

類型二：熟人操作“眾籌買房”

在深圳工作的王小姐看到房價不斷上漲，去年和幾個朋友一起湊錢去深圳周邊的城市買房，“我們是幾個朋友一起去買的，因為大家都是熟人，是在信任的基礎上操作。”

王小姐表示，雖然是熟人，但在操作時也簽訂了非常嚴格的合同，并且有具體的約定，她們主要是按份額操作，5萬元一份，每個人可以出資購買一份或者幾份，然后將房產放在幾個人的名下，計劃持有三年左右，但是也可能根據房價的變動和市場情況作出調整，比如當持有房產一半以上的人同意賣出，就會選擇時機賣出。

朋友間合作的眾籌買房算是比較常見的方式。深圳地區一位互聯網金融人士表示，其實這種模式一直以來都有，但這種模式是熟人操作，操作的空間也比較有限。

類型三：基于互聯網平臺的房產眾籌

除了熟人模式，互聯網平臺的興起也給了普通人更多可能。過去一段時間，基于互聯網的房產眾籌受到了業界非常高的關注，對普通而言起點不高，模式也有多種，有的是通過份額獲得比較固定的，也有的是到一定期限后，房產升值后獲得浮動利益。

就固定模式而言，針對的人群相對來說更接近一般購房者。以佛山的一家房產眾籌平臺為例，該平臺上發布的眾籌項目是1000元起，后可獲得部分商場、鋪面的利益，期限分別鎖定3～24個月不等。

據該平臺官網介紹，其具體操作模式，第一階段僅針對意向購房者開放，參與者根據眾籌項目要求進行份額認購，獲得房產相應比例的權益，認購份額高者獲得房產產權，與其他參與者一樣同時可獲得相應利益。第二階段面向全網開放，第一階段剩余的眾籌份額（如有）可供全平臺開放，可獲得相應利益。

驚！部分浮動利益模式竟有70%

相比固定模式，浮動利益類型平臺的操作模式“買房”意味明顯。據了解，目前這類房產眾籌項目的主要來源于房價溢價收入。部分平臺介紹，平臺會會組織團隊進行現場考察并且評估，雖然目前不保證，但是目前的幾個項目都超過了30%，高的甚至超過了70%。

此外，還有一些在微信平臺的“眾籌買房”模式，門檻可以高達百萬元。據羊城晚報此前報道，一個叫“×××創業社區”的微信平臺發布信息稱，100萬起，由運作團隊專門負責炒樓事宜。該平臺負責人宣稱炒樓運作團隊不經手資金和產權，利潤或虧損、運作方均按七三分成。

當前房地產眾籌的風險主要來自以下幾個方面。

首先，周期性風險。

當前中國房市是一個有錢為主的市場，這種市場情況下的市場供需、價格形成機制和運行機制都與以消費為主導的市場有根本性的區別。如果市場預期發生逆轉，那么房市就會開啟周期性調整，雖然短期內對房市的預期仍然向好，但長期來看，房產作為一種品種，這種風險是不可避免的。

其次，平臺跑路風險。

目前法律上并沒有對眾籌有一個明確的概念，對眾籌買房更是沒有法律保障。一旦發生虧損，或者因其他原因平臺老板跑路，必將造成難以挽回的損失。2016年2月16日，一家做房產鑫琦資產平臺高層被警方帶走，19億資金無法兌付正是給想要進入房產眾籌試水的消費者提了個醒。

后，房地產眾籌重要的風險點來自于政策和法律風險。

以“眾籌買房”為例，嚴格意義上說，眾籌買房平臺本質上是一種“偽眾籌”。一直以來，眾籌買房都游走在法律的邊緣地帶，在某種程度上已經滿足未經有關部門審批、公開通過網站宣傳、承諾本息和向社會公眾吸收資金，已經涉嫌非法集資。但目前實踐中，個人直接發起的眾籌買房以及平臺宣傳中僅承諾預期的方式都不能構成非法集資的要件，不屬于非法集資?，F階段，我國與眾籌有關的監管仍然處于缺失狀態，相比之下，美國于2012年出臺了JOBS法案，對眾籌項目中資質、項目權益關系、操作規范、風險和利益等均做出了較為清晰的規定。對房地產眾籌而言，不僅要做足功課，監管同樣不能掉隊，但怎樣避免“不管不行，一管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是一個挑戰。