二手房交易市場下，很多人關心貸款方式，卻經常忽視實際的貸款年限，殊不知貸款年限直接影響著還款的月供。在實際貸款申請過程中，有很多因素影響著銀行實際批準的年限，那么究竟有哪些因素呢？

一、土地使用年限

值得注意的是，“土地使用年限”不同于“房齡”，購房者貸款時千萬別搞錯。土地使用年限是從開發商早拿地時開始算起的，房齡是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。

如今大多數銀行是這樣規定的：貸款年限要小于土地的使用年限，但不同銀行規定也不同。因此，購房者在貸款之前好咨詢貸款行，查清購買房屋的土地使用年限，防止房屋因土地剩余使用年限少而影響自己的貸款年限。如果不注意這些的話，后增加的是自身的還貸壓力。

二、所購房屋的“房齡”

購房者需要注意的是，所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素，超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。

一般來說，房齡比較老，房屋能夠獲得的貸款年限也比較短，這是因為房子的建造時間比較久遠，銀行在貸款的時候可控的風險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎。相反，房齡比較新的房子因為各方面條件比較好，在貸款的時候不僅能夠獲得較長的貸款年限，銀行在審核貸款時也會加快審批速度。

三、公積金繳存額度

一般來說，公積金繳得越多，能貸款的年限越短。

高收入的朋友在貸款的時候需要注意，如果個人公積金每月的繳存額達到2085元或以上，貸款的年限則不能達到30年。也就是說，繳存的額度越高，貸款的年限也就越短。當前公積金貸款額度由80萬提高到120萬，越來越多的人選擇公積金貸款，因此如果收入較高的話，貸款的年限也會縮短。

四、借款人年齡

一般來說，購房人年齡越大，能夠獲得的貸款年限越短。

銀行在評估借款人的還款年限時，首先的是以其年齡作為基礎。在符合貸款條件的情況下，年齡越小貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。也就是說，購房人年齡和貸款年限成反比，申請人的年齡越大，相應獲得的貸款年限也就越短。

商業貸款，借款人年齡和貸款年限應小于65年，而公積金貸款則為借款人年齡和貸款年限小于70年。