隨著二手房交易量的增加，很多二手房交易問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。賣家會(huì)以加價(jià)、不方便簽約、老婆不同意等等理由對(duì)付你，面對(duì)這些情況，聰明的購(gòu)房者其實(shí)是有破解招式的。面對(duì)賣家的花招不斷，購(gòu)房者究竟有哪些破解方法？

1、做網(wǎng)簽防賣家各種推托理由

（1）賣家以各種理由推脫過(guò)戶事宜的時(shí)候，購(gòu)房者首先可以分析一下賣家到底是否想賣。

如果還想賣房，就是一般的違約，購(gòu)房者可以發(fā)特快專遞到郵局催促賣家來(lái)履行義務(wù)，或者給賣家一定的合理期限；

如果賣家根本不想賣房，這就是屬于根本違約，這種情況下，購(gòu)房者可以直接起訴到法院把房子查封，要求其辦理過(guò)戶并索要賠償。

（2）預(yù)防賣家推脫的方法：

①做網(wǎng)簽，網(wǎng)簽?zāi)芙o賣家壓力，也能保障房屋不能再正常上市交易；

②個(gè)人完全遵守合同，避免自己違約；

③到達(dá)相應(yīng)的合同期限即刻提起訴訟，盡量保證自己能全款買房，保證勝訴的概率。

（3）做網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)

提高個(gè)人法律意識(shí)，認(rèn)真看合同的每個(gè)字，是關(guān)于款項(xiàng)、付款日期和付款方式、違約責(zé)任。了解合同內(nèi)容的前提才能知道賣家哪些行為違約。

2、賣家加價(jià)時(shí)，要求按合同履行責(zé)任

（1）賣家加價(jià)有三種情況：

①自己沒(méi)有違約而賣家加價(jià)，房屋有沒(méi)有什么特殊之處，可以放棄購(gòu)買這套房子；

②如果碰到接二連三的賣家，建議放棄購(gòu)房，這種賣家根本沒(méi)有誠(chéng)信；

③訴訟，但要考慮訴訟風(fēng)險(xiǎn)，不是任何時(shí)候打官司都能夠打贏，一定要做一個(gè)詳細(xì)的評(píng)估。

（2）如果遇到對(duì)方不按照合同履行責(zé)任的情況，購(gòu)房者可以通過(guò)發(fā)律師函等途徑警示對(duì)方，以及對(duì)方涉及到的相應(yīng)違約責(zé)任，起一種警示作用，比如拖延過(guò)戶要承擔(dān)百分之二十的違約金或者是千分之五的違約責(zé)任。

3、定金合同、網(wǎng)簽、買賣合同的簽訂對(duì)違約情況的效果不同

如果賣家想將房屋賣給高價(jià)第三人，購(gòu)房者可以按照簽約情況進(jìn)行處理：

（1）簽訂了定金合同。定金合同對(duì)賣家違約沒(méi)有功效，只能要求賣家雙倍返還定金。

（2）簽訂了房屋買賣合同和定金。購(gòu)房者可以要求賣家繼續(xù)履行合同，如果賣家還沒(méi)有將房屋過(guò)戶給別人，那購(gòu)房者還有機(jī)會(huì)要求出賣人繼續(xù)履行合同；如果賣家將房屋過(guò)戶給了別人，只能要求賣家進(jìn)行違約賠償。

（2）簽訂了定金合同、房屋買賣合同和網(wǎng)簽，賣家只能按照規(guī)定過(guò)戶。如果沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，賣家可能賣給別人辦過(guò)戶，這樣要求賣家繼續(xù)履行合同就不現(xiàn)實(shí)，只能要求返還定金。

4、提前明確房屋產(chǎn)權(quán)人

遇到產(chǎn)權(quán)不明晰或者賣家事后反悔的情況，購(gòu)房者一定要做好咨詢。

（1）提高法律意識(shí)：買房的時(shí)候要界定房屋產(chǎn)權(quán)，如果寫一個(gè)人的名字，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)對(duì)方是否結(jié)婚，是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，必須要明確，要有共有人簽字（好將彼此之間的對(duì)話記錄下來(lái)：比如家人同意了）。

（2）共有產(chǎn)權(quán)分三種情況：夫妻共有、家庭共有、(男女）朋友共有。購(gòu)房者需要注意兩點(diǎn)：

①夫妻共有房產(chǎn)可以辦代理，但購(gòu)房者需要注意，只有辦理完過(guò)戶，法院才能給予購(gòu)房者保護(hù)；

②家庭共有和朋友共有，不管什么條件都不能構(gòu)成代理，必須要都到場(chǎng)，如果不到場(chǎng)合同是無(wú)效的。

5、空口無(wú)憑，白紙黑字寫下來(lái)

口頭上的約定要落實(shí)在合同里，不然一旦有糾紛，口說(shuō)無(wú)憑，是涉及到買地產(chǎn)等特殊情況時(shí)，購(gòu)房者更應(yīng)該注意。

買二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要明確各種責(zé)任和義務(wù)，按照合同行事，如果遇到賣家違約的情況，果斷使用法律武器來(lái)維護(hù)個(gè)人利益。