故事人員：

原告：陳某

被告：劉某

案情簡(jiǎn)介：

2009年11月5日，陳某與劉某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定陳某以1600000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉某位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)702號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱702號(hào)房屋)一套，購(gòu)房定金50 000元于合同簽訂同時(shí)給付。同日，陳某、劉某和居間方某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)購(gòu)房事宜進(jìn)行了補(bǔ)充約定，該協(xié)議確認(rèn)陳某已支付劉某50000元定金，首付款1100000元(含定金50000元)，于2009年11月6日前給付劉某，劉某于辦理房屋解押手續(xù)取得房屋所有權(quán)證書(shū)后3個(gè)工作日內(nèi)辦理權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)；同時(shí)該協(xié)議約定：如果因劉某提供的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)、合同或相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不真實(shí)、不完整或無(wú)效，從而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶；或者在簽訂本協(xié)議后，劉某不將該房屋出售給陳某；或者在簽訂本協(xié)議后劉某提高房屋交易價(jià)格；或者劉某將房屋出售給第三人的情形，均為劉某違約，應(yīng)向陳某支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款10%數(shù)額的違約金，居間方收取的費(fèi)用不予退還，由劉某直接賠付陳某。2009年11月6日，陳某再行支付劉某1050000元，共支付購(gòu)房款1100000元。

2010年1月11日，劉某和賈某經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司居間服務(wù)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，劉某將702號(hào)房屋賣(mài)給賈某，房屋成交總價(jià)1840000元。賈某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付居間方30000元中介費(fèi)和3000元房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記代辦費(fèi)。合同簽訂后，賈某2010年1月11日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向劉某支付購(gòu)房款1598000元，當(dāng)日劉某出具收條，稱收到賈某支付購(gòu)房款1600000元。當(dāng)日雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，賈某取得了702號(hào)房屋所有權(quán)證。

陳某得知此事后，將劉某、賈某訴至法院。

法院判決：

劉某于判決生效后七日內(nèi)給付陳某違約金十六萬(wàn)元，駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判要旨：

賣(mài)房人就同一標(biāo)的房屋簽訂兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，先后將該房屋賣(mài)與不同買(mǎi)受人，兩份買(mǎi)賣(mài)合同均合法有效，此時(shí)，若出賣(mài)人將房屋過(guò)戶至其中一個(gè)買(mǎi)受人名下，則另一方買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行，即使其與出賣(mài)人簽訂合同在先也不能要求賣(mài)房人按照合同約定繼續(xù)履行，只能要求賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任。