雖然在選房時千挑萬選，但是還是難免遇到實測面積與建筑面積出現誤差的情況。房子已入住，是不是要向開發商追責，要如何追責，購房指南來告訴你。

預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按照《辦法》規定，預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應按照商品房買賣合同的約定追究開發商的違約責任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：①建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款；②建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項的規定執行；③建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）、套內建筑面積誤差比絕對值超出3% 的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。

預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按照《辦法》的規定，預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》應當詳細約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸（建筑面積）在《商品房買賣合同》約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法》規定，在預售商品住宅之前，開發商應向購房人公示預售商品住宅的預測面積及公用建筑面積的分攤情況。上述公示的某些內容，比如預售商品住宅的建筑面積、套內建筑面積等是寫入《商品房買賣合同》的，因而具有法律效力。對于沒有寫入《商品房買賣合同》的公攤部位的情況，購房人可通過與開發商簽訂補充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的合同條款。

按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行《商品房買賣合同》示范文本中，已經包括了按套內建筑面積計價的相關內容。因此，按套內面積售房，如果僅限于面積差異的處理、價格的計算這些問題，現行《商品房買賣合同》示范文本的內容可以不作太大的調整。

現在用的《商品房買賣合同》是北京市國土資源和房屋管理局監制的示范文本。其中第四條預設了按照建筑面積計價、按照套內建筑面積計價和按套（單元）計價三種計價方式供選擇。今年12月1日后預售商品住宅的，直接選擇按套內建筑面積計價即可。相應地，現在使用的合同標準文本中也有按套內面積計價進行面積確認及面積差異處理原則的選項可供選擇。所以，12月1日以后預售的商品住宅，按照《北京市城市房地產轉讓管理辦法》之規定，應當按照套內建筑面積計價，而現在使用的《商品房買賣合同》標準文本中有按照套內建筑面積計價的相應可供選擇項，故無需對現行《商品房買賣合同》示范文本的內容作太大的調整。

按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內建筑面積計價售房，《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”仍是購房合同不可缺少的一個組成部分。《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”（以下簡稱“說明”），在按建筑面積計價時，這一說明至少有二個意義，一是能說明分攤的組成，與購房總款有關；二是與產權登記中共有產權部分數據有關。如改用套內建筑面積價，對購房總款的影響變得不是那么直接，但還是有關業主哪些部位擁有共有產權這個問題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個組成部分。

在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內建筑面積預售商品住宅，面積確認及面積誤差處理都是以套內建筑面積為依據，這時客戶在簽訂合同時，應當就公攤這一部分對開發商有個約束。這里需要交待的是按套內建筑面積計價，并不是說公攤這部分就由開發商來承擔了，實際上開發商會將用于公攤這部分的成本乃至利潤分攤到單價中，勢必會造成商品房單價數值上的增加，而購房者對房價會有個心理價位，如果單價過高的話，勢必影響售房，在這種情況下，開發商為了降低成本，可能會盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤如果過少的話，無疑是會影響居住品質。簡單的，如樓梯過于狹窄，就會造成日常出入的不便，影響樓盤的品位。

在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都是有利有弊的，按套內建筑面積預售商品住宅也同樣存在弊端，直接的可能是，因為過于注重商品房單價及自身所購商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建筑面積構成，結果交房后才發現許多不如意的地方，如門廳、電梯轎廂、樓梯過小過窄等情況而不適于居住等，這些是按套內建筑面積預售商品住宅的風險所在。購房人在買房時，如有可能要將出賣人關于這些方面的承諾寫進合同的補充條款中，這是規避風險、保證樓盤品位的方法之一。

購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權。

第一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規定“按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。”《商品房買賣合同》示范文本第三條中需要分別填寫該商品房合同約定建筑面積、套內建筑面積和公共部位與公用房屋公攤建筑面積的數據。所以，無需再在附件中與開發商約定公攤面積的大小。

第二，產權證中明確標注有所購房屋的建筑面積為多少，套內建筑面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建筑面積為多少。所以買受人無需再在附件中與開發商約定公攤面積的產權。

按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分攤的共有建筑面積部分為共有產權。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。”按照此條規定，對于分攤的共有建筑面積部分買受人享有共有產權。按套內建筑面積銷售和按建筑面積銷售，業主在公攤面積上享有同等的權益。

在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有。《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規定：“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。”即建筑面積是由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。這兩個部分在《商品房買賣合同》第三條中都需明確寫明。而分攤的共有 建筑面積是由附件二為依據得來的。

按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管理費用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中后有一條說明“本標準中平方米系指建筑面積。”《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準（試行）》中也有說明，其中的平方米指建筑面積。但這里尚需說明的是有些收費是以戶為單位計收的，只有以每平方米為單位計收的項目，才是以建筑面積來計收的。