買房時(shí)經(jīng)常聽到人說公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問題，比如為什么會有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

問題一：什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積">建筑面積？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。

問題二：公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)：

①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

③用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

問題三：整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅?/strong>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

問題四：哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅?/strong>

不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校孩賯}庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

問題五：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示哪些公攤情況？

在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示下列分?jǐn)偳闆r：①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；③不分?jǐn)偟墓灿貌课?。這里需要說明的是，除法定情形外，開發(fā)商兩次向購房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

問題六：購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來的？

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

問題七：物業(yè)管理用房的分?jǐn)傆惺裁匆?guī)定？

為防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，從而增加購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房面積高不得超過該棟樓建筑面積的6‰。

問題八：對于公用建筑面積部位的建設(shè)與使用，購房人有無知情權(quán)？

當(dāng)然有。因?yàn)橘彿咳速彿康纳唐贩康拿娣e由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購房人個(gè)人、自己使用；公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同，購房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過選舉、參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向購房人明示公用分?jǐn)偛课坏墓δ芗熬唧w情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分?jǐn)偛课坏慕ㄔO(shè)與使用的知情權(quán)。