近年來，房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租賃模式隨之增多，在帶來便利的同時(shí)，也引發(fā)了一系列的糾紛。
今年以來，特別是在新冠肺炎疫情防控期間，房屋租賃糾紛更是明顯增多。
記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前租賃市場(chǎng)中主要有個(gè)人直租、房產(chǎn)中介居間以及機(jī)構(gòu)代理運(yùn)營(yíng)(包括長(zhǎng)租公寓和房產(chǎn)中介代理)等模式。那么，在以不同模式出租房屋時(shí)，業(yè)主又都需要避開哪些“坑”?
直租模式：注意篩選租客并留檔其身份證件
“我家房子剛租出去三天，就被社區(qū)和派出所找上門，告知房子里住進(jìn)了疑似違法組織，房子內(nèi)出現(xiàn)了群租現(xiàn)象。”北京一房東趙飛(化名)介紹，“我剛把房子信息通過某租賃平臺(tái)發(fā)出去，就有人打電話要看房，給出的租金比中介都高出不少，還勸我‘直接把中介費(fèi)給房東也不給中介公司’，真不該貪圖眼前這點(diǎn)收益，沒想到這伙人竟然是違法人員。”
與趙飛一樣，很多房東選擇直租模式，都是為了多一些收益，省去支付給第三方中介的費(fèi)用，但這種模式的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，需要格外費(fèi)心。
北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行律師王佳紅建議，房東選擇直租模式時(shí)，一定要在篩選租客方面下點(diǎn)功夫，根據(jù)租客的職業(yè)、年齡、受教育程度，對(duì)租金的接受程度，付租金的積極程度，房屋預(yù)計(jì)居住的人數(shù)，對(duì)租客整體素質(zhì)做一個(gè)判定。
與此同時(shí)，不要通過口頭約定出租，盡量使用北京市房屋租賃合同(自行成交版)的范本簽約，并通過專業(yè)人士擬定細(xì)化的補(bǔ)充條款，以書面形式進(jìn)行約定。同時(shí)，要檢查留檔租客身份證件，對(duì)于非本地戶籍的人，要查看居住證。一定要收取租客至少一個(gè)月的押金，如果家具貴重可以酌情提升押金，以避免租客破壞后不按合同賠償。注明房屋中家具家電的清單，約定付租金的時(shí)間及物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)如何支付等細(xì)節(jié)。
王佳紅認(rèn)為，自行出租的模式如果操作得當(dāng)確實(shí)能為雙方爭(zhēng)取更多利益，但是如果出現(xiàn)糾紛或租客違法等問題時(shí)，往往會(huì)給房東增加更多的訴訟成本壓力，如果對(duì)租客情況沒有太大把握時(shí)盡量不要選擇直租。
中介居間模式：產(chǎn)權(quán)資料要注明要求，以防止中介私自轉(zhuǎn)租
直租模式有風(fēng)險(xiǎn)，那直接找中介出租是不是就可以了?事實(shí)上，中介居間的租賃模式雖然比直租模式要有保障一些，但同樣有“坑”需要房東警惕。
“中介機(jī)構(gòu)人員一般著裝都比較正式，看著很正規(guī)，但我這次與他們打交道就遇到了麻煩。”北京東城區(qū)房東王剛(化名)告訴新京報(bào)記者，本來想通過中介找到合適的租客，卻沒想到，“幾家中介公司人員‘唱雙簧’，壓低價(jià)格后，中介人員自己先租下我的房子，然后了又轉(zhuǎn)租出去。”
對(duì)此，北京天霜律師事務(wù)所張曉黎律師建議，出租人向中介公司交付出租房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件時(shí)，要注明“僅供出租使用”“要與產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系方可簽訂租賃合同”，以防房屋被中介相關(guān)人員惡意私自轉(zhuǎn)租。同時(shí)，對(duì)于屋內(nèi)設(shè)施以及房屋鑰匙，要與中介公司進(jìn)行書面的備注說明和交接，并由中介公司加蓋公章以及相關(guān)責(zé)任人簽字。
此外，和承租人簽訂租賃合同時(shí)，需特別聲明房屋的押金交付給出租人本人，否則不發(fā)生效力，以防中介人員私自收取房屋租賃費(fèi)。租賃合同中還要約定清楚承租人逾期交租的違約責(zé)任，以及承租人有無轉(zhuǎn)租權(quán)和分租權(quán)等細(xì)節(jié)。
除了上述注意事項(xiàng)外，張曉黎律師還表示，在居間模式中，中介作為第三方對(duì)整個(gè)租賃過程負(fù)責(zé)，確實(shí)能讓房東避免很多不必要的麻煩，但在選取中介平臺(tái)時(shí)一定要多加注意，盡量選擇正規(guī)、品牌口碑較好的機(jī)構(gòu)，不要貪圖眼前略高的租金而造成日后的糾紛。
機(jī)構(gòu)代理模式：看清合同性質(zhì)，約定違約責(zé)任和使用權(quán)限
隨著租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，一些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)開始出現(xiàn)，同時(shí)也有一些中介公司在從事代理租賃業(yè)務(wù)。但這種代理模式，在為租客和房東帶來方便的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些新型糾紛，同樣需要房東擦亮眼睛。
“本以為把房子長(zhǎng)期租給機(jī)構(gòu)了，但沒想到是被他們套住了。”北京通州區(qū)房東梁慧(化名)告訴新京報(bào)記者，“當(dāng)初，我以為與他們簽的是租賃合同，后來出現(xiàn)拖欠房租現(xiàn)象時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原來是委托代理合同。雖然這家公司違約拖欠租金，但我現(xiàn)在也沒法越過他們從租戶手里收回房子，真不知道該怎么辦!”
據(jù)梁慧介紹，她所委托的那家機(jī)構(gòu)，后來查詢到并非是真正意義上的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，而是一家房產(chǎn)中介。對(duì)此，北京湘楚朝暉集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO胡景暉認(rèn)為，無論是中介機(jī)構(gòu)變相搞長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，還是市場(chǎng)上的品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，收房后的運(yùn)營(yíng)模式大致相同，其本質(zhì)就是作為“二房東”進(jìn)行轉(zhuǎn)租。這些機(jī)構(gòu)大都會(huì)通過與房東簽訂“托管類、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類”等代理類合同，獲取房子的使用權(quán)。但在該類代理類合同下，機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)問題，房主收房的難度會(huì)大大增加。
“房東在這類模式的租賃中，關(guān)鍵要注意合同性質(zhì)，在有選擇的情況下，最好是能簽租賃合同。”北京市京師律師事務(wù)所陳瑞律師表示，如果雙方簽訂的是委托合同，房主與機(jī)構(gòu)建立的是委托代理法律關(guān)系，機(jī)構(gòu)一切行為的法律后果都需要房主來承擔(dān)，相比之下，租賃合同更有利于維護(hù)房主的權(quán)益。
陳瑞律師還建議，在合同中，一定要約定對(duì)方延期交房租需承擔(dān)的違約責(zé)任，并嚴(yán)格約束對(duì)方的使用權(quán)限，比如，不能改造房屋結(jié)構(gòu)、按法律規(guī)定人數(shù)招租等。同時(shí)，盡量不要將收房租的權(quán)利委托給中介，否則一旦機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或攜款跑路，房主一般很難向租戶主張權(quán)利，因?yàn)樽鈶羰窃诳吹椒恐魇跈?quán)的情況下履行了交付房租義務(wù)，并無過錯(cuò)。
業(yè)內(nèi)人士表示，相比較而言，一些不具備專業(yè)資質(zhì)和資金實(shí)力的小中介公司，其租賃代理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)比品牌長(zhǎng)租公寓企業(yè)更大，需要更加警惕。如果房東在沒有其他優(yōu)選的情況下要與其簽約，最好要求采用北京市通用的合同范本，盡量不要使用其公司自行擬定的合同。
