想買二手房？注意了！這12個坑一定得繞開

2016/9/19 18:16:00 來源：房天下瀏覽量：1122

買二手房相比買新房有不少優點，比如所見即所得，即買即??；但也存在一些缺點，交易的流程復雜，要注意的事項特別多。買二手房，下面的這些坑，你得繞開！

1、核實賣方的身份

主要是看賣方是不是房屋的真正所有權人，要看房屋所有權證、土地證(或者二合一的房地產權證)、契證及身份證，這些證件上的人是否一致。

另外，如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產證上只有他/她一個人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同。

《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

2、核實房屋權屬

買房時，看看房屋的產權有無爭議。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的情況，避免付款后房屋無法交付。必要時，我們可以去房管局了解相關的信息?！?/p>

3、注意房屋共有人

如果該房屋存在共有人，那么，賣房時，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必須在買賣合同上簽字。要注意核對簽字人的真實身份，必須為房屋共有人本人，不得冒名頂替。比如，夫妻婚后買的房子，只寫了一方的名字，賣房時，必須夫妻雙方均在合同上簽字才可。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買二手房時，要留意這個房屋是否為違建建筑，如果為違建建筑，則很有可能錢財兩空。另外，買二手房尤其是老舊的二手房，要特別留意是否待拆遷。別以為房屋拆遷，自己就賺了，真這樣的話，房主又為啥賣房，又為啥有那么多釘子戶，以及因拆遷而引發的各種糾紛。

5、房屋是否被出租

買賣不破租賃，假如租戶的租期還未到期，那么，買方就暫時不能入住。買房時，一定要多次實地查看核實房屋是否存在出租的情況；如果有，應盡量要求賣方在交易前處理好租賃事宜。有新聞報道過，某女士買了一套房，過戶收房時發現該房屋有租戶，租約10年，且租戶已交清3年10.8萬的房租，不肯搬走。此外，租戶在同等條件下有優先購買權，買房的時候，這一點也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年，但早些時候的老房子，土地使用期限比70年短，有些只有20年、30年。買房的時候，一定要核實下該房屋剩余的土地使用期限。因為其是影響房價的重要因素，此外，剩余的土地使用期限多久，關系到土地使用年限什么時候到期，以及到期后續費的問題。

7、明確各類稅費

買二手房的稅費比較多，很多時候本應該是賣家承擔的費用，比如個人所得稅等，均轉移到買家身上。另外，很多黑中介收取一些莫名的費用，也有的是原本說的某項費用一個價，到后又變為另外一個價格。在實踐中，需對各項稅費的承擔作明確的約定。

8、明確違約事項

比如，賣家沒有按時遷出戶口、房子漲價賣家毀約了、買家沒有獲得銀行貸款等，出現這樣的問題，應該如何解決，事先就要約定好，避免日后產生糾紛。

9、明確房屋內部設施

很多二手房都是裝修好了的，帶家具家電。買房時，要明確這些內部的裝修是原房主帶走還是留下。不要不在意，真的有房主賣房了，將馬桶、抽煙機、廚柜等帶走的。

10、明確傭金

不同的中介，其傭金也是不一樣的，一開始就要對中介傭金有一個明確的規定。此外，有必要對交易失敗后傭金的退還情況作約定。

11、避免陰陽合同

買房時，為了避稅，很多人喜歡簽訂陰陽合同，即簽訂兩份房屋買賣合同。比如，一份寫明房款為50萬，用于在房產交易大廳過戶時使用，只按50萬繳納稅費；另一份寫明房款為80萬，是雙方實際成交的數額，由雙方私下保存。像這樣的二手房交易存在較大風險，一旦發生糾紛，就比較麻煩。