1、施工單位向房地產開發單位履行保修義務自竣工驗收合格之日起計算。《建設工程質量管理條例》規定：建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位(即施工單位)在向建設單位(即房地產開發單位)提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

2、房地產開發企業對購房者承擔保修責任自住宅交付用戶使用之日起計算。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

(1)工程質量監督部門核驗的質量等級;

(2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

(3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

1)屋面防水3年;

2)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;

3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

5)門窗翹裂、五金件損壞1年;

6)管道堵塞2個月;

7)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;

8)衛生潔具1年;

9)燈具、電器開關6個月;

10)其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

(4)用戶報修的單位、答復和處理的時限。

住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于上述期限。

房屋保修期計算

依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《住宅質量保證書》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《住宅質量保證書》中確定的最低保修期限。”

存續期是指《建設工程質量管理條例》中規定的建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時間。

《質量條例》規定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;

《住宅質量保證書》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算;

某商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則開發商向業主的承諾的質量保修期不得低于4年(保修期5年-竣工交付時間差1年=存續期4年);

但若竣工3年后交付使用(保修期5年-竣工交付時間差3年=存續期2年，存續期2年<>