房屋租賃合同" width="200" height="150" title="房屋租賃合同">

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力

[法律規(guī)定]

高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日高人民法院審判委員會討論通過）１１８規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

[實踐中存在的分歧]

在民事審判實踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。

[高人民法院兩種不同的觀點]

多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應(yīng)作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（人）提出的其他條件等。

少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購買權(quán)沒有意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決人與第三人簽訂合同，而是變更人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙?！吨袊袷聦徟星把亍?，2005年 集 68—169頁，高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)

《高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（2004）民一他字第29號

江蘇省 人民法院：

你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買全的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。

三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。

《高人民法院公報》2004年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、租賃標(biāo)的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力

《高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》（2003）民一他字 1號

云南省 人民法院：

你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示》報告收悉。

經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待： ，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。

[高人民法院的意見]

1、根椐《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定，農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批手續(xù)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。實踐中各地對于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計、施工、驗收均缺少具體、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

2、尚無依據(jù)認(rèn)定農(nóng)村村民建設(shè)個人住宅缺少消防設(shè)計或者未經(jīng)竣工驗收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。

3、出租農(nóng)村房屋只能由《合同法》 3章租賃合同中規(guī)定調(diào)整。

4、實際情況是，除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。

5、公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業(yè)的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機(jī)構(gòu)處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經(jīng)營者，而不是對開辦者或經(jīng)營者之外的出租房屋者。

五、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效

高人民法院民事審判 庭編：〈高人民法院二審民事案件解析〉 —17頁

[案例]

湘財證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《建筑法》第61條第2款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！断婪ā?0條 款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗收證明》只是志遠(yuǎn)大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗收，志遠(yuǎn)大廈整體工程質(zhì)量驗收至今尚未辦理。因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以云南質(zhì)監(jiān)站出具的《工程竣工驗收證明》主張志遠(yuǎn)大廈已經(jīng)通過工程整體驗收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠(yuǎn)大廈未經(jīng)過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀(jì)要》載明：“同意志遠(yuǎn)大廈1、3、4層投入使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統(tǒng)一辦理”。但是，志遠(yuǎn)大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以《會議紀(jì)要》為據(jù)主張志遠(yuǎn)大廈已通過消防驗收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應(yīng)予維持。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險應(yīng)由其自行承擔(dān)。

[導(dǎo)讀和說明]

本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題

《高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》（1986年1月7日法（研）復(fù)〔1986〕2號）

北京市 人民法院：

你院（１９８５）京高法字第８２號《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結(jié)案件。

七、未經(jīng)人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨(dú)立商鋪人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效

[案例]

1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產(chǎn)，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分?jǐn)偯娣e。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計功能的其他用途?！?996年趙某領(lǐng)取了九單元的房屋權(quán)證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內(nèi)予以回復(fù)，否則公司將視作你已同意并授權(quán)公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會議，趙某沒有參加，參加會議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營業(yè)。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。

[訴訟]

趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。

[高人民法院民一庭傾向性意見]

高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。

[傾向性意見認(rèn)為]

應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請求。主要理由是：1、趙某在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人都承認(rèn)業(yè)主們購買的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權(quán)益。2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為，每個業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨(dú)立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權(quán)的碰撞。處理這種私權(quán)碰撞時法官首先要考慮的原則不是當(dāng)事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產(chǎn)的差異，而應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)業(yè)主的利益，力爭充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易、大限度地實現(xiàn)權(quán)人的利益。3、在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個恰當(dāng)?shù)倪x擇。

[高人民法院民一庭少數(shù)人認(rèn)為]

本案的處理有兩種途徑可以考慮： 個途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有商廈五層九單元的房屋權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費(fèi)；

第二個途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定越某雖然購買了商廈五層九單元并領(lǐng)取了房屋權(quán)證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨(dú)立使用價值，無法構(gòu)成獨(dú)立的房屋權(quán)。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨(dú)立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋權(quán)無法行使為由，訴A公司侵權(quán)。

八、在建房屋作為租賃標(biāo)的物就應(yīng)否受到法律保護(hù)

高人民法院民事審判 庭編《高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

[案例]

西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

[高人民法院指出]

近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

九、租賃期間發(fā)生權(quán)變動，原出租人能否對產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)

高人民法院民事審判 庭編《高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。

[案例]

青島建設(shè)（天津）有限公司（A）與天津一商集團(tuán)有限公司公司（B）房屋租賃合同糾紛案

原產(chǎn)權(quán)人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權(quán)解除合同，現(xiàn)B欠付租金超過30日，B公司認(rèn)為：A已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時B未與C簽訂合同，C不是合同相對人，也無權(quán)要求支付產(chǎn)權(quán)變更前欠A公司的租金，更無權(quán)解除合同。

[高人民法院指出]

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。