房屋轉租給第三方，這本應是一件比較普遍的現象，無論是房東，還是租客還是第三方都希望這個過程順利的完成。但是往往就是有許多我們不愿意看到的糾紛還是會出。那么當房屋轉租給第三方時所產生的糾紛問題，我們應當如何去妥善處理它？

一、關于承租人擅自轉租，出租人行使解除權對轉租合同是否有影響的問題

未經出租人同意的轉租，盡管轉租合同的效力不受影響，但是該轉租行為畢竟是違背出租人的意志，違反法律規定的行為，因此，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同的權利。《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意將租賃物轉租的，出租人可以解除合同。根據該條規定，未經出租人同意轉租的，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同，也可以不解除。出租人不解除的，轉租關系仍然存續，不會受到影響，而如果出租人行使解除權，一方面，其可以依據物權請求權要求返還租賃物；另一方面，由于合同的解除，承租人喪失租賃權，轉租合同也就因其賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。此時，對于次承租人而言，由于其與出租人之間并無直接的租賃關系，自然不得請求出租人承擔違約責任。而對與其存在租賃關系的承租人能否請求損害賠償，則要看其是否為善意。如果次承租人為善意，即在其與承租人訂立合同之時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租，為保護善意第三人的利益，應由承租人承擔相應的賠償責任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時知道或應當知道承租人未取得出租人的同意，那么這種風險在其訂立合同時是可以預見的，此時自無要求承租人承擔賠償責任之理

二、關于承租人自行轉租，是否構成侵權行為的問題

許多法院在審理此類案件時，都認為承租人在未征得出租人同意的情況下，將他人之物擅自轉租，侵犯了出租人的權，從而將這些案件作為侵權案件處理。王澤鑒先生也認為，當出租人為租賃物的權人時，承租人的轉租構成對出租人權的侵犯。我們認為，這種觀點并不完全正確。當出租人為租賃物的權人時，其將租賃物出租是以收取租金為對價而將租賃物交與他人占有、使用，收益權轉由次承租人行使，自己收取租金的行為。兩者在性質上是一樣的，轉租合同中的權利義務內容并不突破租賃合同約定的范圍。因此，認為轉租侵害了出租人的權，依據略顯不足。當然，如果在轉租過程中，因次承租人或其他人的行為造成租賃物的破壞的，應當構成對出租人權的侵害，應承擔相應的侵權責任。

三、關于承租人未經出租人同意，而將房屋轉租，其向次承租人收取租金是否構成不當得利的問題

這一點在理論上頗有爭議。有學者認為，因承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人獲得的在扣除租金后剩下的部分，可作為不當得利向出租人返還。也有學者認為不構成不當得利。我們認為，所謂不當得利，是指沒有法律或合同依據而使他人受損，白己獲益的行為。在轉租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受損呢？答案是否定的。因為，既然出租人與承租人之間存在合法的租賃關系，出租人也已以租金為對價將租賃物交于他人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變相形式而言，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，因此，不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益。至于對次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依據，自然不存在使其受損的情形。因此，承租人收取租金并非沒有法律依據，同時又不存在損害他人利益的情形，與不當得利的構成相去甚遠。

通過上述分析我們清晰地了解到轉租第三方時候所產生的糾紛是屬于哪些理論上的侵權行為。面對每一項行為，我們都做出來詳細的解釋說明，為大家日后處理糾紛提供參考依據。