在樓市收緊，普遍限貸限購的市場環境下，很多人想到了合伙買房。

雖然只要符合相關政策，兩人甚至多人共同購買住房是可以的，但這類買房，房產共有方都可能面臨相當風險。

與一般個人或者家庭購房不同，合伙買房要注意很多法律問題，尤其是以下幾個問題，更是不能掉以輕心。

問題一：共有方式

共有方式包括共同共有和按份共有，雖然合伙買房的出資人姓名都可以登記在房產證上，但還是要在房產證上標明共有方式。因為兩種方式決定著購買人日后對房屋的分割和處理方式不同。

簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。

以A和B兩個人合伙買房為例，如果是共同共有，日后房子出售，必須兩個人同意才可。如果是按份共有，A出資三分之二，日后房屋出售，A可以不經過B的同意。

建議：

如雙方出資不同，就應當登記為按份共有，并且將各自所占份額寫清楚。

問題二：“隱形共有權人”

合伙買房中涉及到的“隱形共有權人”是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也會對該房屋享有一定的權利。涉及到貸款的一些環節時，銀行為了規避風險，也會要求“隱形共有權人”到場簽字。

建議：

合伙買房雙方一定要相互了解，包括個人及家庭，保證沒有被漏掉的隱形共有權人。

問題三：“主貸款人”

雖然是多人共同買房，但銀行只會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”，其他出資人為“共同貸款人”，抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但“主貸款人”需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時，當主貸款人不能還款時，銀行也會向共同貸款人催收貸款。

實務中，對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。

建議：

如果以一方名義向銀行借款，并獨自歸還，應當在書面協議中寫清銀行借款是否算一方出資，以及將來的分割方式。

如果以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，就需有更詳細的約定，約定款項的進出賬戶，每月還款也要通過銀行轉賬。

這么做可以盡量規避，一方將現金交給借款的一方來還貸，而沒有出入賬記錄，以致產生糾紛后難以自證的風險。

問題四：書面協議

光在產權登記上注明還不夠，好還能簽訂一份書面的協議，書面協議的作用，就是要考慮好風險，以及風險出現之后的處理方式。

建議：

寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割，相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等，將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛，這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。

后，給大家列舉一下合伙買房的風險，方便大家參考：

風險一：房屋使用意見不一

如果合伙購房的房子，日后共同來使用，怎么分？一套房子， 有位置、采光都好的，有差強人意的，大概都想把好的留給自己使用，同時雙方又擁有均等的分配權力，這時候就容易產生矛盾。

風險二：合作意見不統一

該房子如果日后用來出租，出租給誰？租金多少？另一方如果不同意出租，又該如何是好？這些風險，都需要提前考慮清楚，建議合伙人之間好能事先擬定一份協議。

風險三：合伙失敗如何止損

有的合伙人合伙買房的初衷就是看好市場 ，準備房價漲了，有了收益，再轉手賣掉。但是如果房價降了，合伙人彼此該怎么止損、如何分擔也要考慮好。