買房是一場曠日持久的“戰爭”，一步都輕率不得。無論打算買新房還是二手房，歸根到底套路大同小異。

看房選房篇

一、四招識破網上虛假房源

網上找房時，當某套房的房價低于同區域均價很多；看房平臺沒有虛假房源的賠償的承諾；圖片與房源信息對不上；房源介紹不體現稅費等關鍵信息。可能就是虛假房源。

二、五證不全房子不能買

買房者要警惕開發商虛假廣告宣傳。開發商常以“贈送面積”吸引購房者，但實際贈送可能是公用面積，購房者若獨占可能面臨法律糾紛。五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤開發商具有合法性銷售資格的證明，開發商必須五證齊全才能保證購房者買房后能拿到房產證。

三、看沙盤有門路

售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區規劃等細節。朝向得看沙盤上的指南針來確定，不能憑感覺。采光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定采光情況。

此外，沙盤上的樓間距與實際差距問題；配電站、化糞池等公共配套設施位置問題；小區周圍空地是否會有高大建筑影響通風采光的問題，需要重點問銷售了解清楚。

四、這些外部環境要注意

買房時除了關注房子本身的情況，還要關注房子外部環境，諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。可選擇晴天看房，觀察是否有玻璃反射陽光的情形；暴雨之后，前往小區考察住宅的防水情況；在小區周邊住一晚，感受是否有噪聲對自己造成影響。

簽約訂房篇

一、定金與訂金差別不只一字

定金具有法律效力，而訂金沒有法律效力，當收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買新房簽訂《認購書》時，留意認購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠意金”出現。

交了定金后，若雙方均不存在違約情況，僅對預售(銷售)合同條款或相關補充協議內容難以達成一致而未簽約，屬于雙方未能達成一致而互不違約，賣方應把定金全數返還買方，不涉及賠償問題。

二、簽購房合同要注意哪些條款問題？

合同的規范性至關重要，關系到雙方的權益，一旦合同出錯，維權就舉步維艱。因此，簽訂合同時候，需要注意下面一些條款：

買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續時間，應前后對應一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權人要明確，抵押權人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。

三、買多人共有的房子要全部共有人同意

購買多人共同擁有的二手房，共有權人需全部到場，不能到場的需要委托代辦，并提供公證過的《授權委托書》。未經全部共有權人同意簽署的合同可能無效。

若賣方已婚，夫妻雙方均需到場，若配偶不能到場，配偶為非共有權人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》；配偶為共有權人，則需要有《配偶同意出售證明》和《授權委托書》。賣方離異的，需要提供財產分割證明(離婚協議、法院判決書)。

產權變更篇

一、如何防范賣家圈錢跑路和查封房風險？

買二手房周期長、流程復雜，可以通過資金規避房款支付風險，房子過戶了房款才到賣家手里，防止“錢房兩失”。如果擔心簽約后，過戶前房子被查封，合同里寫清楚：如遇到法院查封，則賣方應承擔違約責任以及返還已付房款。

二、買二手房如何避免戶口糾紛

產權變更以不動產登記為準，只有辦理完過戶手續之后才能交易初步完成。但房子出現違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風險因素。

在二手房交易中，因戶口問題引起的糾紛越來越多，為避免糾紛，買房時，一是要求賣方出示戶口本，并復印保留憑證，通過審查賣方戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往公安機關查詢交易房屋的戶籍情況。

同時，交易時協商好戶口問題，約定違約責任，好讓賣方預留一筆“戶口遷出保證金”，確認房屋內人員戶口遷出后，買方再返還保證金。

收房交割篇

一、二手房交房，不注意細節易引發糾紛

買賣二手房后一道程序是交房，物業交割好遵循下面的流程：賣方騰空房子后，買賣雙方到場，買方對附屬設施、裝修、附贈家電等進行驗收，賣方結清水、電、寬帶、燃氣欠費，辦理過戶；物業費結清；確認賣方戶口是否遷出，查詢，買方進行戶口遷移；領取鑰匙、更換門鎖；后簽物業交割單。

二、新房收房開發商說的這些不要信

新房收房時，一定要先驗房，并查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告等文件。

一定要警惕開發商的口頭承諾“我們肯定會修的……”、“先交了費/簽了字，再帶你驗房吧！”、“先收鑰匙，再驗房吧！”、“給你代辦產權證唄！”。必須保持一個原則，先驗房再確認、交錢、簽字《住宅收到書》、產權證自己去辦等。若發現問題要開發商出具維修保證書。

三、什么情況下可拒絕收房

開發商不能出具收房應該具備的資料：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告；所交付的房屋不是你購買的房屋，其結構設計與原圖不相符；房屋質量不合格、門窗等與合同的約定不相符；水電氣等附屬設施與合同約定的不相符；房屋其他項目與購房合同約定的不相符；合同未約定，房屋實際交付面積與原合同誤差超3%的；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。