在現(xiàn)在的二手房交易市場，有相當(dāng)多的一部分購房者采取貸款方式來支付房款，這就涉及到房子何時過戶的問題。一般這個步驟流程是：簽訂房屋買賣合同——買家憑買賣合同申請貸款——銀行出批貸函——房屋辦理過戶——憑過戶手續(xù)銀行房款給賣家。

一、什么是批貸函？

所謂【批貸函】，就是銀行審核買家的資料，確認(rèn)買家資質(zhì)符合貸款條件，下發(fā)表示“會貸款給他”的證明。作為賣方一定要確認(rèn)看到銀行出具的【批貸函】才可以過戶。這是因為如果提前進(jìn)行過戶，房屋產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但如何買家資料審核未通過，那么你的尾款可能無法追回。

二、什么情況下買家的貸款申請會被拒？

1、客戶償還能力不足，收入或流水不符合條件（流水以家庭為單位沒有達(dá)到月供的兩倍）

2、逾期次數(shù)過多（信用卡和其他房款、車貸還款逾期都計算，連三累六銀行可以拒貸）

3、虛假收入證明

4、信息核查時，與實際情況不符

5、戶口本和實際婚姻狀況不符

6、實際婚姻狀況和征信報告體現(xiàn)的不符合

三、有了批貸函之后，就可以進(jìn)行過戶了嗎？

銀行出具批貸函代表買方的貸款申請已經(jīng)通過審核，要拿到銀行下發(fā)的貸款，賣家還需要進(jìn)行過戶。以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。

銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款；二是依據(jù)抵押材料(他項權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

這里需要提醒賣方，為了防范風(fēng)險，您務(wù)必在過完戶【辦理房本】的時候，與銀行的人或者中介一起確認(rèn)，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買家拿走了，好的方法為賣家直接與買方去銀行辦理抵押。

這個步驟完成之后，銀行將會安排放款，時間一般為10~15個工作日，由于銀行不同可能略有差異。

四、如何預(yù)防交易風(fēng)險

由于房屋交易涉及到的房款金額較大，因此稍有疏忽就可能會給自己帶來巨大的損失，因此在進(jìn)行交易過程中，買賣雙方一定要在合同中明確以下細(xì)節(jié)。

（1）約定明確的放款時間

（2）如果貸款無法通過審批，或?qū)徟^程中出現(xiàn)問題，買家如何支付房款

（3）如果貸款未通過銀行審批，買家無法按約定支付房款，如何處理

一套房屋動輒幾十萬上百萬，因此買賣雙方一定要謹(jǐn)慎對待，尤其是對于賣家為了避免錢房兩失的狀況發(fā)生，一定要重視整個流程，不忽視其中的任何一個細(xì)節(jié)。