在二手房交易過程中存在這樣一種情況：房屋的產權人為精神病患者。這一類房屋在交易過程中存在諸多限制和要求。根據法律規定，精神病患者一般在法律上會被判斷為“無民事行為能力”或“限制民事行為能力”。無民事行為能力人的精神疾病患者即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效行為。而限制民事能力行為的精神疾病患者，簽署合同是否有效還需要看其法定代理人是否認同。
一、什么情況下可以判斷精神疾病患者為“無民事行為能力”或“限制民事行為能力”
根據我國民法的相關規定，我們可以知道如果精神疾病患者無法辨認自己的行為，那么他就是無民事行為能力人，相關的民事活動都要由他的法定代理人代理。而精神病患者不能完全辨認自己行為的是限制民事行為能力人，可以進行與健康程度相適應的民事活動，其他民事活動需由法定代理人代理，或是征得法定代理人統一。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是他的法定代理人。
二、精神疾病患者的法定代理人如何確定？
針對精神疾病患者，法院裁定一位近親屬來做其“法定監護人”。在簽署合同時，“法定監護人”就是其“法定代理人”。
具體步驟為：如家有精神疾病患者，其親屬或利益關系人首先需要向基層人民法律提出申請，由法院來宣告該精神病患者為“無民事行為能力人”或“限制行為能力人”。其后，由精神病患者所在單位、居委會或村委會指定監護人。如果對于監護人有爭議的，可向人民法院提起訴訟，由法院裁決。
因此如家庭有精神疾病患者且其名下有房屋需要出售的，需要通過法律程序來確認其為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，進而依法確定其監護人或者由法院指定其監護人。其后才能進行房屋交易，在簽約過程中，法定代理人必須在場，并簽署相關文件。
三、法定代理人的權利與義務
雖然，精神病患者需由法定代理人代辦相關事務，但是法定代理人代理被代理人行使繼承權、受遺贈權，必須保障不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權，受遺贈權。明顯損害被代理人利益的，其代理行為是無效的。
