二手房評(píng)估主要運(yùn)用的方法有哪些呢？二手房市場(chǎng)的定價(jià)是有依據(jù)的，很多市民在購(gòu)買二手房時(shí)對(duì)此并不是很了解。今天小編就帶著大家了解一下二手房評(píng)估的方法以及決定二手房?jī)r(jià)格的因素有哪些。

通常我們可以從如下三個(gè)基本方法來(lái)獲??；

市場(chǎng)法

又稱比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在此時(shí)發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似的房屋
成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚瑏?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；

成本法

是分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部門的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；

法
又稱 資本化法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)此項(xiàng)的未來(lái) ，然后利用報(bào)酬率、 率將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象集中制的方法。

而在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要從以下幾個(gè)因素作為依據(jù)；

房屋因素
（1）折舊：年折舊－2%
（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5%
（4）朝向：無(wú)朝南外門窗－5%

房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。

其計(jì)算公式為：
造價(jià)－殘值　造價(jià)×（1－殘值率）
消費(fèi)者在購(gòu)買舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：
舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)

環(huán)境因素
（1）無(wú)物業(yè)管理－5%
（2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
（3）有省、市重點(diǎn)區(qū)+15%
在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。

心理因素
如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。

人為測(cè)算差距
不同的評(píng)估師給出的評(píng)估價(jià)可能存在差異，只要保持在合理的范圍內(nèi)，是可以接受并不可避免的。

另外，以下兩個(gè)方面在評(píng)估的時(shí)候都要要考慮到；

（1）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。

（2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之。