本輪限購限貸使得一大波購房者失去了購買資格，也有一部分人因首付款準備不足不能繼續交易。但是其中一部分人已經交了金、訂金甚至是定金卻沒有網簽，這該怎么辦？購房者能夠要求解除合同、返還房款嗎？解除合同，原先支付的定金是不是就沒了呢？是不是還要承擔相應的違約責任呢？

相關案例：

案例一、2016年9月下旬，濟南的宋女士在濟南選購一套商品房，并與開發商簽了商品房認購書，繳納2萬元定金。但濟南樓市限購令隨之出臺:根據濟南新推出的相關限購政策，貸款首付比例由原來的20%變成了40%。

宋女士不得不放棄購房。但開發商以“宋女士因個人的原因退房，不能退還定金”的理由拒絕返還定金。而宋女士則認為是“政策變動造成自己無法購房，不屬其個人原因”。雙方為此爭執不下。

案例二、在北京，蔡先生想“賣小買大”。但由于賣掉的房子還沒有過戶，蔡先生所買的房子就成了二套房。北京“9·30”新政規定：擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生為此要多支付近百萬元的首付款，且稅費等也隨之提高。

兩邊的流程都在走，蔡先生要是違約，需按照合同要交房款20%的違約金，這也是一筆不小的數目。

相關規定：

1、法律規定：合同成立以后，因客觀情況發生當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

購房合同簽訂之后出現了“情勢變更”，人民法院是可以根據案件的實際情況，來確定購房者是否可以解除合同的。

2、限購限貸是否屬于“情勢變更”呢？

情勢指客觀情況，具體泛指一切與合同有關的客觀事實，如戰爭、經濟危機、政策調整等。

是否“變更”，重點在于“情勢”和“與合同有關”的聯系。客觀事實的發生與合同無關或對合同的影響甚微，就不屬于“情勢”之列。

而法律變動或是行為，通常為當事人所不能預見，往往會構成履行不能或情勢變更。

3、根據規定：因不可歸責于當事人雙方的事，由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的情況下，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

處理方法：

商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可按相關規定予以支持。

買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

總結：在限購限貸的背景下，在買方沒有違約的情形下，可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無需承擔相應的賠償責任。