本輪限購限貸使得一大波購房者失去了購買資格，也有一部分人因首付款準備不足不能繼續(xù)交易。但是其中一部分人已經(jīng)交了金、訂金甚至是定金卻沒有網(wǎng)簽，這該怎么辦？購房者能夠要求解除合同、返還房款嗎？解除合同，原先支付的定金是不是就沒了呢？是不是還要承擔相應的違約責任呢？

相關案例：

案例一、2016年9月下旬，濟南的宋女士在濟南選購一套商品房，并與開發(fā)商簽了商品房認購書，繳納2萬元定金。但濟南樓市限購令隨之出臺:根據(jù)濟南新推出的相關限購政策，貸款首付比例由原來的20%變成了40%。

宋女士不得不放棄購房。但開發(fā)商以“宋女士因個人的原因退房，不能退還定金”的理由拒絕返還定金。而宋女士則認為是“政策變動造成自己無法購房，不屬其個人原因”。雙方為此爭執(zhí)不下。

案例二、在北京，蔡先生想“賣小買大”。但由于賣掉的房子還沒有過戶，蔡先生所買的房子就成了二套房。北京“9·30”新政規(guī)定：擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生為此要多支付近百萬元的首付款，且稅費等也隨之提高。

兩邊的流程都在走，蔡先生要是違約，需按照合同要交房款20%的違約金，這也是一筆不小的數(shù)目。

相關規(guī)定：

1、法律規(guī)定：合同成立以后，因客觀情況發(fā)生當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

購房合同簽訂之后出現(xiàn)了“情勢變更”，人民法院是可以根據(jù)案件的實際情況，來確定購房者是否可以解除合同的。

2、限購限貸是否屬于“情勢變更”呢？

情勢指客觀情況，具體泛指一切與合同有關的客觀事實，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟危機、政策調整等。

是否“變更”，重點在于“情勢”和“與合同有關”的聯(lián)系。客觀事實的發(fā)生與合同無關或對合同的影響甚微，就不屬于“情勢”之列。

而法律變動或是行為，通常為當事人所不能預見，往往會構成履行不能或情勢變更。

3、根據(jù)規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事，由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情況下，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

處理方法：

商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可按相關規(guī)定予以支持。

買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

總結：在限購限貸的背景下，在買方?jīng)]有違約的情形下，可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無需承擔相應的賠償責任。