關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位，目前主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)稱為法人實(shí)體說。該說認(rèn)為,業(yè)主委員會是具有法人資格的實(shí)體。業(yè)主委員會能以自己的名義實(shí)施民事法律行為，能以自己的名義參加民事訴訟活動。第二種觀點(diǎn)持無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織說。該說認(rèn)為業(yè)主委員會不具備法人資格，但卻是一個(gè)無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織。第三種觀點(diǎn)被概括為執(zhí)行機(jī)構(gòu)說。執(zhí)行機(jī)構(gòu)說來自于我國的立法，認(rèn)為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。雖然各種觀點(diǎn)存在分歧，但現(xiàn)在一般認(rèn)為業(yè)主委員會是沒有獨(dú)立的法律主體資格的機(jī)構(gòu)。

物業(yè),業(yè)主" width="450" height="338" title="小區(qū),物業(yè),業(yè)主">

現(xiàn)實(shí)生活中存在問題

業(yè)委會沒有獨(dú)立的法律主體資格帶來諸多現(xiàn)實(shí)問題，不利于業(yè)主自治的管理模式的發(fā)展。

據(jù)報(bào)道，某小區(qū)業(yè)委會不滿物業(yè)公司上漲管理費(fèi)，會議決定對小區(qū)實(shí)行自治，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)主管、保安、保潔、設(shè)備維修以及代賬財(cái)會等必需人員。一年運(yùn)行下來，和之前設(shè)想的一樣，物業(yè)費(fèi)沒，還余了很多錢。

實(shí)際運(yùn)行情況證明業(yè)主自治的管理模式在現(xiàn)實(shí)中是完全可行的。但是，因?yàn)樽灾蔚男^(qū)業(yè)主委員會身份很尷尬，存在很多讓人困惑的問題。比如“自治”后的小區(qū)，業(yè)委會無權(quán)和工作人員簽訂勞動合同，只簽一個(gè)簡單的用工協(xié)議;停車費(fèi)要開的，稅務(wù)部門以“身份不符”拒絕提供，只能從其他物業(yè)公司買，但要多付手續(xù)費(fèi);在物業(yè)收入的錢款保管上，銀行開不了專用賬戶，只能以私人名義開設(shè)賬戶，錢款的安全性也存在隱患;這些問題之所以產(chǎn)生，歸根結(jié)底是由于業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位不明，使得業(yè)主自治在運(yùn)行中取得成效的同時(shí)也遭遇了諸多尷尬。

建議賦予業(yè)委會民事主體資格

我們認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)該具備獨(dú)立的民事主體資格。根據(jù)《民法通則》和相關(guān)法律的規(guī)定，民事活動的主體包括自然人、法人和其他組織。業(yè)主委員會顯然不是自然人，而業(yè)主委員會在接受業(yè)主授權(quán)從事授權(quán)范圍內(nèi)的行為時(shí)，其后果由業(yè)主承擔(dān)。

同時(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》第75條第2款的規(guī)定:“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，”也就是說并沒有要求業(yè)主委員會需登記和備案。

所以，業(yè)主委員會不符合法人的構(gòu)成條件。按照高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但不具備法人資格的組織。對于業(yè)主委員會是否具有民事主體資格，關(guān)鍵的爭議點(diǎn)在于業(yè)主委員會是否有獨(dú)立的或相對獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。

我們認(rèn)為，業(yè)主委員會的活動費(fèi)用是從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取的，雖然業(yè)主委員會對這部分費(fèi)用沒有權(quán)，只是業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的使用人和代管人，正如國有企業(yè)對其經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)不享有權(quán)卻享有法律主體地位一樣，業(yè)主委員會對物業(yè)管理費(fèi)享有獨(dú)立的支配管理權(quán)，理應(yīng)獲得法律主體地位。

綜合前述分析，我們認(rèn)為業(yè)主委員會應(yīng)該具有獨(dú)立的法律主體資格?，F(xiàn)在的問題是現(xiàn)行立法并未對此作出明確規(guī)定，導(dǎo)致了實(shí)踐中意見不一，做法各異。所以，應(yīng)該通過修改法律統(tǒng)一規(guī)定業(yè)主委員會具有獨(dú)立的法律主體資格。