買房后發現面積誤差怎么辦?陽臺面積如何算?

案例：

周先生購買某房地產開發公司的一套房屋，合同約定銷售面積130平方米，每平方米銷售價格3000元。入住后，周先生覺得房間的實際面積明顯小于銷售面積。便委托房地產測繪部門進行了測繪，結果，房屋的實測面積為120.8平方米，和銷售面積相差9.2平方米，其中陽臺面積(外圍水平投影面積5.6平方)是按封閉型陽臺(按全面積)測繪計算，如按非封閉陽臺(按半面積)計算建筑面積，此房實測應為118平方米。

同時周先生發現原合同約定陽臺為不封閉的，現發現陽臺改為封閉的。就與開發商協商,要求陽臺部分面積須按一半計算建筑面積，要求退還實際面積小于合同約定面積部分的房款，并對超出3%部分建筑面積的部分適用雙倍返還。無奈，周先生起訴到人民法院，提出了同上的要求。

周先生認為，房屋面積不足是開發公司違約，理應承擔違約責任，如果不是買房人自己發現了，買房人還不會知道自己的利益被侵犯，陽臺部分面積系被告擅自變更設計，還應當按半封閉陽臺計算一半的面積，而只計算2.8平方，被告售房與銷售面積相差合計為12平方。買房人對房屋面積不足，應該是知道的，所以，開發公司的行為應屬欺詐行為。被告應當承擔相應的違約責任，返還原告3%(3.9平方)以內的部分面積的房款11700元。雙倍返還原告3%以外的部分面積的房款計48600元。

開發公司認為，法院應當駁回周先生的訴訟請求，理由是：第一，雙方的商品房買賣合同中有約定，如果出現了房屋面積誤差的情況，房款多退少補，所以不能退房;第二、對于陽臺部分面積，是經過規劃部門批準，由房地產測繪部門測繪，并沒有多算建筑面積，原告訴稱無法律依據;第三、原告主張雙倍返還無相應的法律依據。

本案的案情雖然看似比較復雜，但雙方當事人的爭議焦點主要集中在以下幾點：一、房產面積誤差后，買房人是否可以退房，誤差多少可以退房?二、房產實際面積減少后是否應當返還房款?三、非封閉陽臺被擅自改為封閉陽臺后，是按全面積計算建筑面積，還是按一半計算建筑面積?四、對房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款，是否應當雙倍返還?

法院審判

經法院審理查查明，雙方的商品房買賣合同中房屋面積誤差的情況沒有約定，但可以依法律規定處理，如果房屋實際小于合同約定面積，應當退還多收的房款積誤差比超過3%部分的房價款，雖然合同沒有明確規定，但可依法適用雙倍返還。房地產測繪部門實測報告是按規范進行的，可以采信。但對陽臺部分面積問題，因系被告未經原告同意，擅自變更為封閉陽臺，因此還應按原合同約定的非封閉陽臺計算建筑面積。周先生所述其購買房屋的實測面積為121平方米，和銷售面積相差9平方米的事實屬實。陽臺雖然被擅自改為封閉型，但仍應按合同約定的非封閉陽臺(按凈面積的一半)計算建筑面積。后經法院主持調解，原告周先生不退房，由開發公司一次性賠償原告人民幣5000元。

本案中，因為雙方合同約定了如出現了房屋面積誤差時房款多退少補的情形，一旦出現了誤差只能按多退少補的約定來處理，所以，周先生退房的要求是得不到滿足的。如果雙方沒有約定或約定不明時怎么辦?應按法律規定辦理。

一、不能退房。積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算。即房屋實際面積大于合同約定面積的，超出面積的房價款由買房人按照合同約定的價格補足;房屋實際面積小于合同約定面積的，賣房人應返還買房人小于部分的房價款及利息。如果在訴訟過程中，買房人請求解除合同、要求退房的，人民法院是不會支持的。

二、可以退房。積誤差比絕對值超出3%，如果在訴訟過程中，買房人請求解除合同、要求退房返還已付購房款及利息的，會得到人民法院的支持的。

三、賣方承擔。對買房人不要求退房時，同意繼續履行合同的，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的，房價款由賣房人承擔，超出部分的權歸買房人。

四、雙倍返還。對買房人不要求退房時，同意繼續履行合同的，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣房人雙倍返還買房人。