商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓變更條件有哪些?商品房預(yù)售合同的變更轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓變更給他人的行為。
這種轉(zhuǎn)讓只會變更預(yù)售合同的主體,預(yù)售合同的內(nèi)容將不會發(fā)生變化,由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人和預(yù)售人之間將設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易,即通常所稱的三級市場。
預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件
1、轉(zhuǎn)讓人、變更人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預(yù)售合同不得變更轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理,加強國家稅收。因為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方,同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預(yù)售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格,也不必具有商品房預(yù)售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。
2、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓、變更人的標(biāo)的物必須是尚未竣工的,正在建設(shè)中的預(yù)售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗收,預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理,同時,預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
3、預(yù)售合同必須合法有效,才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”
4、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不必重新簽訂新預(yù)售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人,新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。
從預(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:
1、如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項或者付清應(yīng)付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。
2、預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益,又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。
3、預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解后預(yù)購人履行合同情況。
預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人、變更人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或履行出具的已付足約定的預(yù)購款證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。
