在二手房交易中，存在諸多履行過程中的障礙，影響合同繼續履行，乃至在某些情況下不得不解除合同。通過對二手房屋買賣案件進行調研，可以發現存在四類“攔路虎”。

房產抵押

2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋買賣合同》，約定購買小劉的一套房屋，交易價格800萬元。合同簽訂后，小張如約向小劉支付200萬元首付款。后小張發現該房屋已于2015年5月設立抵押，小劉拒絕解除該抵押，房屋交易無法繼續進行。故小張將小劉訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小劉返還已付款項，并支付違約金。

分析：

抵押是指抵押人和抵押權人（債權人）以書面形式約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。二手房屋交易中，經常易出現如下情況：1、雙方簽訂房屋買賣合同時，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押，但之后賣房人違約不做解押手續；2、簽訂房屋買賣合同時，買房人對房屋已有抵押不知情；3、房屋買賣合同簽訂后，賣房人在房屋上新設立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權人的合法權益，在有抵押存在的情況下，買賣合同無法繼續履行，雙方只能解除合同。

房產查封

2016年2月，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂后，小江如約支付購房款，過戶時卻被告知該房屋已被外地某法院查封，無法繼續過戶。原來，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法償還，案外人在外地法院起訴小吳，并申請法院對小吳名下房屋查封，查封期間禁止買賣、抵押、過戶等。無奈之下，小江將小吳訴至法院，要求解除雙方買賣合同，并要求小吳返還購房款并支付違約金。

分析：

此處所說的查封，主要是指民事訴訟中的財產保全，是指人民法院在利害關系人起訴前或者當時起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執行或者避免財產遭受損失，對當事人的財產或者爭議的標的物，采取限制當事人處分的強制措施。主要存在如下情況：1、起訴前或者訴訟過程中，一方當事人申請采取財產保全措施，查封對方名下房產；2、執行過程中，被執行人不履行債務，如其名下有可供執行的房產，亦有可能被采取查封措施。房產被查封后，是禁止抵押、過戶的，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法繼續履行下去的。

央產房不能辦理上市手續

2016年8月，買房人小劉與賣房人小張簽訂《房屋買賣合同》。在履行合同過程中，因該房屋不符合央產房上市條件、無法辦理上市手續，合同無法繼續履行，小劉將小張訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小張承擔違約責任。

分析：

所謂央產房，全稱為“在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標準價購買的在京單位的安居工程住房和集資合建住房。該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續履行合同的。

購房資格發生變化

2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，因房價上漲，小劉拒絕繼續將該房屋出售給小吳。小吳將小劉訴至法院，要求繼續履行合同。案件審理中，經法院查實，因小劉拒絕履行合同，小吳已于2016年1月重新購房并辦理過戶手續，現小吳已經不具備購房資格。經法院釋明，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同，并要求小劉承擔違約責任。

分析：

根據北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。限購政策出臺以來，引發的糾紛也不斷增多，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時個人或者家庭符合購房資格，后在合同履行過程中或者法院訴訟過程中，該個人或者家庭又重新購置住房，或者夫妻為了購房離婚之后又復婚，不再符合購房條件，致使現有房屋買賣合同無法繼續履行。