11月15日，國家統(tǒng)計局公布10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的10月數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。二線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市則環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

房價的走勢從下跌城市的數(shù)量變化中體現(xiàn)得更為明顯。全國70個大中城市中，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為52個，相比9月的36個明顯增多。

2021年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

“這說明近期房地產(chǎn)市場的去庫存壓力和資金壓力下，各大城市房企降價促銷動作增加。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，除了一線城市略上漲外，其他兩類城市均出現(xiàn)下跌，尤其是三四線城市最明顯。后續(xù)需要防范三四線城市出現(xiàn)新的風險，包括房企銷售困難導致項目開工意愿不強等。

樓市所面臨的較大下行壓力自下半年以來逐漸顯現(xiàn)。梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國已經(jīng)有21個城市發(fā)布了房價的“限跌令”。有的城市直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企限制惡意降價等方式，而這些城市絕大多數(shù)都是三、四乃至五線城市。

“相較一二線城市，三四線城市尤其是部分區(qū)域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意愿強烈，通過大幅調(diào)整銷售價格的方式來出貨的現(xiàn)象比較多。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，大多數(shù)一二線城市主要在信貸等各方面做一些調(diào)整之后，市場就會逐步回歸正常，不一定需要“限跌令”。

70城中64城二手房價環(huán)比下跌

相比于更受關(guān)注的新房，目前二手房市場的降溫現(xiàn)象其實更為明顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，與上月相同，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從降價城市數(shù)量看，10月二手房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量達到了64個，即有九成左右的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。

2021年10月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

“這也說明，這一波二手房的降溫是全國范圍性質(zhì)的。”嚴躍進表示，后續(xù)在防范房企金融風險的基礎(chǔ)上，二手房市場的風險也在擴大。

一向炙手可熱的二手房市場為何突然降溫？其實它走低的態(tài)勢先于新房。二手房價格在今年8月已經(jīng)開始出現(xiàn)微弱的下跌，目前連跌三個月。且無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)看，其降溫力度都要大于新房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋說，當前價格的下跌是成交量下行的結(jié)果，是對前期過熱的自然消化。一季度市場過熱，重點城市房價上漲較多；二季度以來，二手房成交量保持下降，新房、土地市場也相繼降溫。

樓市或明年年初筑底？

總體來看，70城房價自9月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴大。嚴躍進表示，據(jù)此可以認為當前房地產(chǎn)市場開始入冬。

“房地產(chǎn)市場的矛盾從‘過熱’開始轉(zhuǎn)為‘過冷’。這中間需要積極防范市場過快降溫和出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險。”嚴躍進表示，從過去房地產(chǎn)市場的周期看，一般會下跌8個月。近期要注意御寒的操作。

對于房價下跌的原因，許小樂認為是需求端和供給端同步降杠桿。“需求端，下半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求減弱；供給端，房企在較大的經(jīng)營壓力下加大降價促銷力度和范圍，二手房業(yè)主降價意愿增強，降價行為增多。”

面對短期房價走低的壓力，“降價促銷”或成為近期樓市的主旋律。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，目前50城二手房景氣度指數(shù)在20以內(nèi)，業(yè)主預期較弱。新房開發(fā)商為年底前加快銷售，后期房企仍有動力繼續(xù)降價促銷。

但近期信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，也讓市場回暖的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。10月房貸利率出現(xiàn)了年內(nèi)的首次下降，部分城市放款速度在加快，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足；房企融資環(huán)境也在適度調(diào)整，有利于改善市場預期。

“后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場下行的速度也會放緩。尤其是11月份預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數(shù)下跌的空間減少。”嚴躍進稱。

“市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。預計到明年，房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費正常滿足。”許小樂也表示。

樓市的轉(zhuǎn)折，你感受到了嗎？

來源：中國新聞社