故事人員：

原告：陳某

被告：劉某

案情簡介：

2009年11月5日，陳某與劉某簽訂《房屋買賣合同》，約定陳某以1600000元的價格購買劉某位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)702號房屋(以下簡稱702號房屋)一套，購房定金50 000元于合同簽訂同時給付。同日，陳某、劉某和居間方某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司簽訂了《補充協(xié)議》，對購房事宜進行了補充約定，該協(xié)議確認陳某已支付劉某50000元定金，首付款1100000元(含定金50000元)，于2009年11月6日前給付劉某，劉某于辦理房屋解押手續(xù)取得房屋所有權(quán)證書后3個工作日內(nèi)辦理權(quán)屬過戶手續(xù)；同時該協(xié)議約定：如果因劉某提供的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)、合同或相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不真實、不完整或無效，從而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶；或者在簽訂本協(xié)議后，劉某不將該房屋出售給陳某；或者在簽訂本協(xié)議后劉某提高房屋交易價格；或者劉某將房屋出售給第三人的情形，均為劉某違約，應(yīng)向陳某支付相當(dāng)于房屋總價款10%數(shù)額的違約金，居間方收取的費用不予退還，由劉某直接賠付陳某。2009年11月6日，陳某再行支付劉某1050000元，共支付購房款1100000元。

2010年1月11日，劉某和賈某經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司居間服務(wù)簽訂《房屋買賣合同》，劉某將702號房屋賣給賈某，房屋成交總價1840000元。賈某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付居間方30000元中介費和3000元房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記代辦費。合同簽訂后，賈某2010年1月11日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向劉某支付購房款1598000元，當(dāng)日劉某出具收條，稱收到賈某支付購房款1600000元。當(dāng)日雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，賈某取得了702號房屋所有權(quán)證。

陳某得知此事后，將劉某、賈某訴至法院。

法院判決：

劉某于判決生效后七日內(nèi)給付陳某違約金十六萬元，駁回陳某的其他訴訟請求。

裁判要旨：

賣房人就同一標(biāo)的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先后將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時，若出賣人將房屋過戶至其中一個買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無法繼續(xù)履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續(xù)履行，只能要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。