所以，到了今天，沒有幾個買房人不認為房價不高的。此前一直看好房地產的一些專家觀點也發生了明顯轉變，在海通證券首席策略分析師荀玉根看來，房地產占了中國居民投資了60%，大頭放在房產中，在過去二十年被證明是對的，這與城鎮化和工業化發展有關，但現在決定房地產發展的兩個邏輯已經發生了變化，行業邏輯過了高峰期自不必說，他還提到人口邏輯，目前我們的平均年齡是39歲，比20年前高了10歲，意味著買房高峰期也已經過去。

當然，也有比較樂觀的專家，比如獨立經濟學家馬光遠日前就表示，“下一個5年，房地產好日子并未結束，看好大的都市圈以及相當一部分大城市房價會翻番”。專家們各持己見，在一定程度上也代表了大家對未來房地產以及房價趨勢的分歧，各自說法看似也有自己的理由，說到底，誰對誰錯，還沒有定論。

看到這里，對于有買房計劃的人來說，自然有點暈乎了。那么大一筆錢砸進去后，房價又跌了豈不虧大，到時候還不如存銀行安全。即使是剛需，現在買房也是有顧慮的，你說不買吧，如果再繼續漲，那就更買不起了，但如果正好買在“山頂上”，就算自住，心里也是一百個不爽，畢竟多花了血汗錢。那么，到底是“良機”還是“深坑”？經濟學博士2句話說破。

第1句，房地產面對的3大環境不可同日而語。

應該說，從改革開放開啟的全面城市化以來，最快速發展的階段就是2000年以后，到目前已滿20年，在城市工業化、信息化、城鎮化和國際化等全面發展過程中，就城市化體現的人口數據而言，城市化率從2000年的36.2%增長到2020年底的60%，基本上平均每年都有1%以上的增速。這與此前，“從1949年到2000年，城市化率增長26%用了51年時間”，基本相當。可見，最近20年城市化的速度有多快。

不過，我們不能用現在的數據去簡單推算出未來城市化速度，因為越到后期，城市化的速度會越慢，一般而言，按照發達經濟體的城市化路徑看，當達到70%以后，城市化的速度就會放緩，比如以往一年有1個百分點的速度，彼時就可能只有0.5個百分點了。此時就有人說了，70%以后再說70%以后的事，我們現在不是還要從60%上升到70%嗎？還有10個點，按照1年1個點，我們城市化快速發展還有10年時間。表面上看，確實如此，這也跟此前社科院的報告預測基本吻合。但這期間的城市化跟以往有顯著區別。

都知道，過去20年的城市化是農村人口分別流向城市，農村人口從2000年的8.07億減少到2019年末的5.51億，凈減少2.56億，差不多每年都有1300萬人進入城市，流入到從縣城到一二線大城市的各等級城市，絕大多數城市都能接受到這部分“新生力量”，這也是支撐各城市樓市不斷向前的源動力。

但目前進入城市化下半場以后，農村人口城市化速度變緩，“城市與城市，小城市流入大城市，經濟欠發達城市流向發達城市和潛力城市”逐漸成為主流，給樓市的啟示即：猶如一塊大蛋糕，不能做到均分，而且還有可能自己不但沒分到多少，原來吃在嘴里的還要吐出來，這就是有的城市人口出現了凈流出，對應樓市的話，這類城市接盤不足是一個無法回避的事實。這是城市化進入新階段給我們樓市的啟示。

說房地產不談供需，沒有任何意義，弄清供需很重要。目前官方沒有明確數據說明我們到底有多少套存量房、在建房，以及潛在的土地供應。但根據統計部門發布的2018年住房數據顯示，城鎮人均建筑面積達到了39平米，由于這兩年人口增加有限，而住房年竣工量并未放緩，意味著我們城市人均居住面積有進一步增加，40平米問題不大。

換言之，無論與國際比，還是我們自身感受來看，3口之家120平米的房子也是足夠住了。如果說有差距的話，主要體現在城市與城市之間、剛需家庭和改善家庭之間，比如小城市人均住房有50平米，但大城市可能只有30平米，改善家庭人均有50平米，而剛需家庭只有30平米，加上還有一些無房人員被平均。

在我們現在的住房發展體制下，拋開政策談房地產，就猶如“無源之水”。房地產發展必須以國家的政策為方向，主要包括樓市調控和住房發展方向兩個方面。

樓市調控方面，本輪樓市調控自2016年開始，全國每年發布房地產政策都在數百次，即使遇到去年的突發事件也沒有放松調控，個別城市打“擦邊球”，無一例外地“一日游”，這足見國家對樓市調控的定力，正如人民日報曾發文表態，大意是：所有有關樓市政策出臺的底線是“房住不炒”。翻譯成白話即是：買房自住，可以，炒房，不行！

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