2021年1月，房地產市場整體走穩，部分熱點城市市場慣性延續了去年末的成交翹尾行情，熱度不減。1月，29個典型城市商品住宅成交面積同比增長66%。TOP100房企單月操盤銷售8705.3億元，同比增長70.7%。

　　展望2021年，繼針對房企的“三道紅線”之后，各地調控政策也再度趨緊。1月底上海、杭州等多城政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，企業銷售面臨新的挑戰。對于房企而言，防范風險，更好地適應市場調整是新的一年的首要目標。預計將有更多規模房企的增速進一步放緩，房企需要提升綜合能力，才能在銷售端持續實現業績增長。

　　業績：TOP100房企操盤規模同比上升

　　2021年1月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額8705.3億元，百強房企整體業績規模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。1月份百強房企銷售數據強勢反彈，很大程度上是因為去年同期正值春節假期，且因疫情的出現而停擺這兩大因素所導致的基數較低所致。此外，部分城市市場景氣度從去年下半年至今持續回暖對行業成交的進一步刺激作用。

　　門檻：多梯隊房企銷售門檻值同比提升

　　2021年1月，上年末熱點城市翹尾熱度延續至新的一年，多梯隊房企銷售業績門檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻17.1億元，較2020年1月同比增長90.0%，較2019年1月同比增長53.8%。

　　中小房企競爭力不及規模房企，龍頭房企在市場回暖中增長更為明顯，TOP10房企銷售門檻值為187.0億元，較2019年和2020年同期分別增長81.2%和119.0%。而TOP50房企的門檻值44.0億元，較2019年和2020年同期分別增長26.1%和75.3%，增速慢于其他梯隊。新的一年，房地產行業將繼續整合，頭部企業強者恒強，倒金字塔的行業格局正在加速成型。

　　企業表現：熱點城市快速出貨　　中小房企分化更為明顯

　　從企業業績表現來看，2021年 1月，百強房企中33%的企業業績表現好于去年月均水平，另有39%的企業表現達到或超過去年平均水平的八成，在傳統淡季的銷售表現整體較好。從不同梯隊的房企銷售增速的對比來看，龍頭房企在行業整體升溫中的表現最為穩健，TOP10房企中有6家的單月業績超過去年的平均水平，但增長均不超過20%。其余各梯隊房企的業績分化更為明顯，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100梯隊中，實現20%以上增長的房企占比分別為5%、15%和20%。

　　規模較小的房企更容易實現高增速，主要是因為個別熱點項目銷售的整體帶動作用更為明顯。1月份，一線與強二線城市房價出現明顯的上漲勢頭，購房需求快速釋放，近期在這些城市有項目開盤的房企是最直接的受益者。瑞安和大悅城憑借上海的銷售業績，分別實現業績較去年月均水平123%和27%的增長。中信泰富也因為北京與上海的項目熱銷而實現34.5億的業績。

　　市場展望：樓市整體走穩但城市分化加劇

　　返鄉置業將弱于往年

　　1月，房地產市場整體走穩，29個重點監測城市商品住宅成交面積高位回落，環比下降24%，但受去年同期極低基數影響，同比增長66%。

　　具體而言，一線城市市場熱度慣性延續，成交環比下降18%，同比增長151%。在2020年末成交翹尾行情之后，本月北京、上海和廣州成交皆高位回調。其中，上海、廣州成交并未失速，環比跌幅都在20%附近，僅限于北京因供應顯著縮量，成交環比跌幅超4成。深圳前期火爆打新的“網紅盤”集中網簽備案，成交一舉刷新近年來單月新高，環比大增50%。

　　25個二三線城市市場加劇分化，強、弱格局兩分，成交環比下降25%，同比增長57%。6成以上二三線城市成交環比轉降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市，主要還是受供應低迷影響，市場需求仍堅挺。但鄭州、天津等市場下行壓力不斷加劇，成交環比腰斬，海口、南寧等市場形勢也愈加嚴峻，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場熱度依舊不減，成交環比持續提升。

　　各區域市場持續分化，長三角地區市場仍具韌性，春節假期臨近，上海、南京等核心城市供貨節奏普遍放緩，成交適度回調，環比跌幅都控制在20%以內。杭州、合肥等市場“開門紅”，成交再度升至高位，環比均實現正增長。粵港澳大灣區市場熱度慣性延續，2020年末成交翹尾市場需求集中釋放，疊加本月房企供貨節奏放緩，廣州、佛山成交高位回落，但整體仍處高位。深圳、東莞成交不降反升，而在“網紅盤”集中網簽的助力下，深圳成交更是創近年來新高。中西部地區市場明顯走弱，重慶、西安等成交全線回落，甚至不及2020年月均成交，環比跌幅都在40%左右。鄭州市場持續低迷，成交降至歷史低位，同、環比皆腰斬。

　　展望未來，鑒于今年春運返鄉需持七日內核酸檢測陰性證明，疊加企業鼓勵員工就地過年，預計2021年春運返鄉人數或將顯著低于歷史同期，三、四線城市返鄉置業潮或將明顯弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數大幅增多，春節假期核心一、二線城市房地產市場或將反常回暖，甚至迎來難得的銷售窗口期，屆時成交有望明顯回升。

　　1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。我們認為未來市場冷暖變化與信貸資金管控強度正相關，倘若停貸時間過長，或房貸額度管控過嚴，難免將對房地產市場產生較大負面影響。

　　企業建議：市場不確定性仍存

　　房企需加強綜合能力

　　2021年是房地產政策環境繼續趨緊的一年，房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。然而，對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強現金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。而信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級城市、規模房企進一步傾斜，中小房企更可能出現財務危機，資金壓力尤重。

　　房企需根據市場變化調整供貨結構。2019年之前，返鄉置業需求已經是房企一季度營銷的重點方向，尤其在勞動力輸出省份以及三四線城市效應比較明顯。去年房地產銷售因疫情而停擺，今年本應有修復性需求，然而，隨著疫情再度出現反復，多個城市倡議“就地過年”，返鄉置業需求繼續受到抑制。對于在低線級城市儲備較多的房企而言，一方面需要將返鄉置業營銷由線下轉向線上，觸及更多購房者；另一方面也需要更多向本地改善型客戶群聚焦，調整產品結構，才能更好的應對市場的不確定性。

　　此外，房企也需根據城市地產周期調整供貨節奏。1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市市場過熱后監管部門迅速升級調控措施，與中央的調控步調保持一致性，房企在這些區域未來的需求釋放可能受到影響。房企需要加強對重點區域以及核心城市地產周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理的調整推貨節奏，把握住不同的銷售窗口期，更好的實現促去化、抓回款的重要目標。

　　房地產行業規則正在重塑，房企也需要有應對之策。行業由杠桿驅動向運營驅動過渡，升級與創新將成為房企未來的核心競爭力。房企需要加強產品力打造、提升服務質量、加快周轉效率，不斷提升綜合實力，才能實現項目的快速去化和銷售回款效率的提升，并在同質化競爭中保持優勢。