“我看中了一套房，但是這套房還在按揭中，我該怎么辦？”“有套按揭房不錯，我墊資幫房東先解押再過戶，有沒有風(fēng)險(xiǎn)？”按揭房，顧名思義，指的是房東通過按揭購買，但是目前貸款還沒有還清的商品房。此類房產(chǎn)，按理說房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)抵押給銀行，無法出售，不過在實(shí)際操作過程中，因種種原因，不少房東將此類房產(chǎn)掛牌到二手房市場出售，而且成交情況還不錯。

看中按揭房

朱女士也看中了一套按揭房，這套房是房東2009年購買的，剛還貸三四年，現(xiàn)在說因?yàn)楹⒆映鰢缅X而賣房，而她對這套房也很滿意，不過如果購買，朱女士大概要先拿出40萬元，幫房東墊付按揭款以解押房屋。“40萬不是小數(shù)目，我也得去借，重點(diǎn)是這樣到底怎么操作、怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？”

其實(shí)，看中或購買按揭房的情況，在二手房市場并不少見。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)介紹，買房是大宗消費(fèi)，七成以上購房者都是靠按揭貸款購買，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時就出售房產(chǎn)，因此目前市場上流通的按揭房還是蠻多的。

找擔(dān)保公司借款 需繳交一定手續(xù)費(fèi)

對于購買按揭房的情況，由于賣家的房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，而有些房東不愿意出錢還清貸款，或手上資金不足，無法自行還清貸款。

因此，目前行業(yè)內(nèi)的普遍操作方法是，在買賣交易時，雙方先簽訂一份協(xié)議，而后由房東到銀行刷出流水單查詢還貸余額，而買家則先支付房款的首付部分，給賣家進(jìn)行還貸解押。等到房屋解押之后，買家申請貸款，貸款審批通過后再辦理過戶手續(xù)。

當(dāng)然，如果碰到買家一時也無法拿出大筆資金，或者買賣雙方都覺得風(fēng)險(xiǎn)大的情況下，他們會選擇找擔(dān)保公司幫忙，不過后者會收取一定的費(fèi)用。據(jù)了解，目前泉州擔(dān)保公司有些是按照每筆借款來收費(fèi)的，一般每筆收取3%的手續(xù)費(fèi)，有些則根據(jù)時間長短來區(qū)別收費(fèi)，即如果產(chǎn)權(quán)解押當(dāng)天就可還款給擔(dān)保公司，就收取1.5%到2%的費(fèi)用，如果要等銀行放款了再還款，則要收取2.5%到3%的費(fèi)用。也就是說，借款時間越長，費(fèi)用越高。

墊資解押按揭房 有三重風(fēng)險(xiǎn)

“如果不是熟、知道對方底細(xì)的朋友，好別購買按揭房。”熟悉墊資解押按揭房的過程和風(fēng)險(xiǎn)。正常情況下，房產(chǎn)要提前還款并解押，需要提前一個月和銀行申請，還清余款之后，正常解押還需要一個月時間，隨后才能辦理過戶手續(xù)，“中間這段時間的風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)估”。

主要的風(fēng)險(xiǎn)，在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當(dāng)然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風(fēng)險(xiǎn)大。

房東有沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，往往無處可查。在規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)時，多數(shù)人依賴于公證，而實(shí)際上，公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買家，而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會發(fā)生改變。也就是說，萬一房東有債券債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)繳交房款，也無法維護(hù)自己的權(quán)益，更無法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己。

提醒：注意每個細(xì)節(jié) 好知房東底細(xì)

如果非要購買按揭房，并且需買家墊資解押房產(chǎn)，那么買家只能盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。葉丹冬表示，在購房合同中，雙方應(yīng)該詳細(xì)約定好具體的違約責(zé)任，如果碰到賣家反悔不賣的情況，可以按照購房合同來處理。

此外，買家決定墊資解押房產(chǎn)時，好房東是值得信賴的熟人，至少對房東知根知底。同時，從多方面盡可能多地了解房東的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以大限度地避免此類情況的發(fā)生。

與此同時，還要注意一些關(guān)鍵點(diǎn)，如房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、能否順利過戶等。同時還要注意幾點(diǎn)，一是買家墊資還貸時，要讓賣家寫一張首期款收據(jù)(墊資款)，而后好陪同賣家到銀行辦理還貸手續(xù)，以防止墊資款被賣家轉(zhuǎn)走。

房屋解押之后，買家可以申請貸款時，如果因?yàn)橘u家的原因?qū)е沦J款不成，那么可以追究賣家責(zé)任。不過，這一點(diǎn)要在合同中進(jìn)行責(zé)任約定。同時在合同中還要約定，辦理過戶時，賣家應(yīng)買家辦理相關(guān)手續(xù)。