商品房預售合同的轉讓變更條件有哪些?商品房預售合同的變更轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓變更給他人的行為。

這種轉讓只會變更預售合同的主體,預售合同的內容將不會發生變化,由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人,使第三人和預售人之間將設立新的民事法律關系。預售合同轉讓屬于房地產的二手交易,即通常所稱的三級市場。

預售合同轉讓條件

1、轉讓人、變更人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售合同不得變更轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理,加強國家稅收。因為預售合同轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

2、預售合同轉讓、變更人的標的物必須是尚未竣工的,正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售合同轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時,預售合同轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。

3、預售合同必須合法有效,才允許預售合同轉讓,否則預售合同轉讓無效。人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓轉讓合同,一般也應當認定無效。”

4、預售合同轉讓必須簽訂轉讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉讓合同應依法繳納有關稅費。

從預售合同內容看,分以下幾種情況:

1、如果預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。

2、預售合同未約定轉讓條件,預售合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益,又可以保證預售合同轉讓及預售合同的順利履行。

3、預購方已經全部履行預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解后預購人履行合同情況。

預售人、轉讓人、變更人和新預購人持經登記備案的原預售合同和轉讓雙方新簽訂的預售轉讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書,到標的物所在地房產管理部門辦理轉讓合同登記備案手續,對符合轉讓條件的,房地產管理部門可予以轉讓登記。