2016年全國房地產市場仍然面臨去庫存的壓力。目前,城市購房能力已趨于飽和,在眾多房地產去庫存政策中,農民購房相關政策成了2016各地關注的重點。農民購房涉及城鎮化、戶籍制度改革、新農村建設等多項重點項目。農民關心的內容必然是新農村規劃房屋補償標準。由于各地經濟發展程度不同,宅基地補償標準在不同地區有不同規定。
遇到農村宅基地拆遷的情況,分兩種補償。一是宅基地補償,二是房屋補償。宅基地的產權是歸屬于村集體的,因此宅基地補償歸村集體,而不會直接補償給宅基地使用人。但房屋的產權屬于村民私有,因此房屋補償歸村民。
土地補償的對象是土地使用權,通常分為貨幣補償和置換補償兩種。貨幣補償就是根據當地補償標準,歲宅基地按照每平方米多少錢直接付錢。置換補償就是在規劃的安置區域底價換算成多少平米進行住房安置。
此外,還有關于房屋和地上附著物的部長,這個補償的對象是物產權,包含的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等內容。這類內容通常在各地補償實施方案上明確注明。而補償方式通常只有貨幣補償。
房屋拆遷補償價格由宅基地區位補償價格、被拆遷房屋重置成新價格構成。計算公式為:
房屋拆遷補償=宅基地區位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價
宅基地補償價參照當地普通住宅指導價,由各地政府參照一定時間和域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合條件確定。拆遷中認定的宅基地面積需要經合法批準、且不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價,具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況,在400--700元/平方米幅度內確定。戶均安置面積,控制在100-150平方米,具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。
在當今新型城鎮化的背景下,以農民進城購房為支點的去庫存政策,是一項系統工程。新農村規劃房屋補償政策也需要從實際出發,戶籍制度、農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款等系列配套改革辦法同步跟進。
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