許多購房者在買房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。交房時(shí)如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。

如開發(fā)商不同意更改格式合同，可與開發(fā)商協(xié)商在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益約定等。

購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括內(nèi)容如下：

1、 簽約后購房者要求退房、不按期付款；

2、 開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；

3、 面積變動(dòng)超過約定幅度；

4、 質(zhì)量不符合要求；

5、 辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定

6、 其他事宜。

為了讓購房者的權(quán)利得到保障，購房者還可以在合同中對所購房屋的質(zhì)量保證進(jìn)行約定。 如墻體平直，無非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫；房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象；公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑；水、電、、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用，其中具體約定好水、電、的具體開通日期；公共區(qū)域(綠地、會(huì)所、停車場等)的建設(shè)完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途；買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量等。同時(shí)，還要在合同中約定開發(fā)商所贈(zèng)送的面積(花園、露臺(tái)等)應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)(或產(chǎn)權(quán))。

約定出現(xiàn)爭議后的解決方式和違約責(zé)任也很重要。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，開發(fā)商向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“驗(yàn)收合格”的商品房。如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。

如果出現(xiàn)業(yè)主在收房時(shí)遇到的入戶花園被不合理侵占、廚房漏水、虛假宣傳等問題時(shí)，業(yè)主又該怎么有效維權(quán)？業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意收集和保留證據(jù)，尤其保留在購房時(shí)開發(fā)商為銷售房屋時(shí)在網(wǎng)站、所在樓盤或相關(guān)宣傳資料，以便起訴時(shí)組織證據(jù)。