認(rèn)購(gòu)書(shū)發(fā)生在購(gòu)房合同簽定之前，僅對(duì)即將簽定的商品房銷、預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認(rèn)，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價(jià)和總價(jià)等。通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽署，購(gòu)房者認(rèn)可房屋位置及價(jià)格并承諾于限定期限內(nèi)購(gòu)買，而開(kāi)發(fā)商則保證為購(gòu)房者保留特定的房屋。從認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容和功能上看，認(rèn)購(gòu)書(shū)符合民法理論中預(yù)約合同的特征，本質(zhì)上仍為一種合同。

按照民法理論，合同分預(yù)約和本約。預(yù)約，是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同。將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立合同的義務(wù)，而不負(fù)履行將來(lái)要訂立的合同中的義務(wù)。

但實(shí)際操作中因認(rèn)購(gòu)書(shū)具體內(nèi)容不同應(yīng)作出不同定性：

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書(shū)，違反意向書(shū)商定事宜應(yīng)承擔(dān)締約責(zé)任；

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)即將簽定購(gòu)房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購(gòu)房合同的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定者應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任；

3、認(rèn)購(gòu)書(shū)就購(gòu)房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房合同草簽形式，其實(shí)質(zhì)為購(gòu)房合同。

購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力是什么？

無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同、還是意向書(shū)或者是購(gòu)房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。當(dāng)然，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強(qiáng)行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效；如在起訴前開(kāi)發(fā)商取得認(rèn)購(gòu)證書(shū)，依照《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。